Налогообложение доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от сдачи внаем (поднаем) жилых помещений, зависит от следующих факторов:

• 
  кому сдается жилое помещение (физическому лицу либо субъекту хозяйствования);
  
• 
  количество заключенных договоров найма (поднайма) жилого помещения;
  
• 
  срока сдачи внаем (поднаем) жилого помещения, предусмотренного заключаемым договором.
  

Если жилые помещения предоставляются внаем (поднаем) физическим лицам по заключенным в календарном году двум и более договорам, продолжительность каждого их которых не превышает 15 дней, то индивидуальные предприниматели при осуществлении такой деятельности уплачивают единый налог с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц и не вправе применять иной порядок налогообложения (пп.1.38 п.1 и п.2 ст.296 Налогового кодекса Республики Беларусь). В иных случаях индивидуальные предприниматели в отношении полученных доходов от сдачи внаем (поднаем) жилого помещения применяют общеустановленный порядок налогообложения (т.е. уплачивают подоходный налог) либо упрощенную систему налогообложения (УСН).

Так, если предприниматель будет заниматься деятельностью по сдаче гражданам внаем (поднаем) жилых помещений для краткосрочного проживания, то в данном случае он будет являться плательщиком единого налога. При этом такой предприниматель не вправе будет применять иную систему налогообложения по отношении доходов, полученных от указанной деятельности.

Одно из ограничений, установленных пунктом 2 Указа Президента Республики Беларусь от 18 июня 2005 г. № 285 «О некоторых мерах по регулированию предпринимательской деятельности», касается количества объектов, используемых предпринимателями для производства и (или) реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг.

Статьей 642 Гражданского кодекса Республики Беларусь установлено, что отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, регулируются Жилищным кодексом Республики Беларусь.

Согласно ст. 27 Жилищного кодекса договор найма жилого помещения – это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату; форма договора найма жилого помещения должна быть письменная.

Следовательно, предоставленные по договору найма жилые помещения не являются объектами, используемыми индивидуальными предпринимателями для реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг. Поэтому количество жилых помещений, которые индивидуальный предприниматель сдает внаем (поднаем), может быть любым, в том числе и более четырех.

Базовые ставки единого налога по каждому жилому помещению установлены в приложении 25 к Налоговому Кодексу. Согласно Жилищному кодексу жилое помещение – помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан (комната, квартира, жилой дом). Объектом налогообложения может быть – квартира, жилой дом, комната в квартире. Ставки налога установлены по каждому помещению в зависимости от количества сдаваемых в таких помещениях комнат. Действующие ставки единого налога установлены решением Минского областного Совета депутатов от 29.01.2013 № 214. по г. Молодечно: при сдаче одной комнаты в одном жилом помещении 370,0 тыс. руб., двух комнат 500,0 тыс.руб., трех и более комнат в одном жилом помещении 600,0 тыс. руб., одного жилого дома 700,0 тыс., руб., по Молодечненскому району 180,0 тыс., руб., 270,0 тыс. руб., 370,0 тыс. руб., 460,0 тыс. рублей соответственно.

Индивидуальный предприниматель обязан в срок не позднее 1-го числа месяца, предшествующего месяцу осуществления деятельности, представить в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) по единому налогу с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц и уплатить соответствующие суммы единого налога. Индивидуальными предпринимателями зарегистрированные впервые, налоговая декларация (расчет) по единому налогу представляется, и уплата единого налога производится не позднее дня, предшествующего дню начало деятельности (ст. 299 НК). Система уплаты единого налога, как и любых других налогов, предусматривает применение налоговых льгот.

В частности, ставки единого налога снижаются для физических лиц, впервые зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, — на 25 % в первые три месяца начиная с месяца, в котором индивидуальным предпринимателем начата предпринимательская деятельность. Кроме того, ставки единого налога снижаются на 20 % для плательщиков: достигших возраста: мужчины — 60 лет, женщины — 55 лет, независимо от вида получаемой пенсии; инвалидов; родителей (усыновителей) в многодетных семьях с тремя и более детьми в возрасте до 18 лет; детей-инвалидов в возрасте до 18 лет. Ставки единого налога снижаются на 100 % для плательщиков — инвалидов I и II группы, воспитывающих несовершеннолетних детей и (или) детей, получающих образование в дневной форме получения образования. Документы, подтверждающие право на льготу по единому налогу, представляются одновременно с налоговой декларацией (расчетом) по единому налогу с индивидуальных предпринимателей и иных физических лиц за первый отчетный период налогового периода, в котором налоговая льгота была первоначально использована.

В соответствии с требованиями пункта 9 ст. 299 НК в выручку за оказанные услуги по сдаче внаем жилья на сутки включается стоимость оказанных в течение отчетного месяца услуг потребителям. Денежные средства, поступившие в качестве аванса, задатка, предварительной оплаты, включаются в выручку на дату оказания услуг потребителю.

При занятии деятельностью по сдаче гражданам внаем (поднаем) жилых помещений на длительный период индивидуальный предприниматель может являться плательщиком налога при УСН или подоходного налога — по его выбору. При этом не важно, сдается внаем жилое помещение гражданину или организации. В каком порядке индивидуальным предпринимателем, сдающим внаем жилые помещения на длительный срок, уплачивается налог при УСН?

При УСН индивидуальный предприниматель, сдающий жилые помещения внаем, должен будет представлять в налоговый орган налоговую декларацию (расчет) по налогу при упрощенной системе налогообложения не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом. Отчетным периодом по налогу при УСН может быть как календарный месяц (при применении УСН с уплатой НДС ежемесячно), так и календарный квартал (при применении УСН без уплаты НДС либо с уплатой НДС ежеквартально). Уплата налога при УСН производится не позднее 22-го числа месяца, следующего за истекшим отчетным периодом.

С 2013 г. плательщики, применяющие УСН без уплаты НДС, рассчитывают налог с использованием налоговой ставки в размере 5 %. Для плательщиков налога при УСН с уплатой НДС установлена налоговая ставка в размере 3 %.

Индивидуальный предприниматель, сдающий жилое помещение внаем на длительный срок, решил уплачивать подоходный налог.

В случае уплаты подоходного налога индивидуальный предприниматель ежеквартально самостоятельно исчисляет подоходный налог исходя из полученного дохода по ставке 15 %. При этом индивидуальные предприниматели обязаны вести учет доходов и расходов в установленном порядке и представлять в налоговый орган по месту постановки на учет налоговую декларацию (расчет) по подоходному налогу с физических лиц индивидуального предпринимателя (частного нотариуса, адвоката, осуществляющего адвокатскую деятельность индивидуально) не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом. Уплата подоходного налога производится не позднее 22-го числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом. Отчетными периодами подоходного налога признаются квартал, полугодие, девять месяцев календарного года и календарный год.

Прием наличных денежных средств, при сдаче внаем жилья на сутки

Прием наличных денежных средств при сдаче внаем жилья на сутки регулируются нормами постановления Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 06.07.2011 № 924/16 «Об использовании кассового оборудования, платежных терминалов, автоматических электронных аппаратов, торговых автоматов и о приеме наличных денежных средств, банковских пластиковых карточек в качестве средства осуществления расчетов на территории Республики Беларусь при продаже товаров, выполнении работ, оказании услуг, осуществлении деятельности в сфере игорного бизнеса, лотерейной деятельности, проведении электронных интерактивных игр» (далее – постановление № 924/16).

С изменениями в постановление Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 06.07.2011 № 924/16 вступающими в силу 16.06.2013г. прием наличных денежных средств будет осуществляться в соответствии с п.31.20 гл.4 - без использования кассового оборудования, платежных терминалов. Пунктом 32 постановления Совета Министров Республики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 06.07.2011 № 924/16 установлено, что индивидуальные предприниматели, осуществляющие прием наличных денежных средств (в том числе авансовых платежей, задатка и денежных средств, принимаемых в качестве залога) при продаже товаров, выполнении работ, оказании услуг без применения кассового оборудования и платежных терминалов в случаях, предусмотренных в подпунктах 31.1 – 31.3 (если стоимость единицы продаваемого непродовольственного товара составляет либо превышает три базовые величины), 31.12, 31.14 – 31.16, 31.19 – 31.21 пункта 31 Положения № 924/16, оформляют в соответствии с законодательством каждый факт приема наличных денежных средств документом с определенной степенью защиты, информация об изготовлении и реализации бланка которого включена в электронный банк данных бланков документов и документов с определенной степенью защиты и печатной продукции.
Более подробную информацию по вопросам исчисления и уплаты подоходного налога с доходов от сдачи индивидуальными предпринимателями и физические лица в аренду (субаренду), наем (поднаем) жилых и (или) нежилых помещений можно получить в инспекции МНС Республики Беларусь по месту постановки на учет (месту жительства).