Принципы оценки

Принципы оценки - теоретическая основа системного подхода к оценке, формирующая наиболее важные внешние и внутренние взаимосвязи оцениваемого имущества. Принципы оценки можно сгруппировать по четырем категориям в соответствии с теми подходами, которые применяются при анализе имущества. Это:

3. Принципы, отражающие точку зрения пользователя объединяет принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания;

4. Принципы оценки, отражающие взаимоотношения компонентов собственности объединяет принцип добавочной продуктивности, принцип вклада предельной продуктивности, принцип возрастающей и уменьшающей отдачи, принцип экономического размера, принцип экономического разделения;

Оценщиками в данном отчёте применён принцип, отражающий точку зрения рынка, объективности и достоверности, т.е. оценка стоимости имущества, рассматривалась в ракурсе зависимости оцениваемого объекта от его социально – экономических факторов месторасположения, соответствия рыночным и градостроительным стандартам, полезности, доступности и конъюнктуры рынка.

Однако основными принципами оценки явились объективность, достоверность, точность, воспроизводимость, корректность и непредвзятость.
Методы оценки
Анализ мировой и отечественной практики оценки позволяет сделать вывод, что для оценки движимого имущества используются три сгруппированных подхода, в частности затратный, доходный и сравнительный (рыночный), которые в свою очередь включают в себя множество методов.

• 
  Затратный подход – это применение одного или совокупности методов определения стоимости имущества, основанных на определении затрат, необходимых для полного воспроизводства или замещения оцениваемого объекта с учетом износа. То есть это совокупность методов поэлементного расчета, укрупненных обобщенных показателей стоимости, сравнительные единицы, разбивки по элементам индексной накопления активов, балансовой стоимости, расчета стоимости замещения, расчеты ликвидационной стоимости, избыточных прибылей, нормативной, прямых затрат и мультипликатора.
  

Однако затратный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости всех видов износа.

● Сравнительный или рыночный подход – совокупность методов оценки определение стоимости имущества основанных на анализе продаж объектов – аналогов и сопоставления их с объектами оценки для вынесения соответствующих корректировки ( величин поправки), учитывающих различия между ними.

Данный подход объединяет следующие методы: прямого сравнения анализа продаж, валовой ренты, статистического моделирования, рынка капитала, сделок, отраслевых коэффициентов, удельных стоимостных показателей, масса габаритного, корреляционных моделей и рыночной информации.

● Доходный подход – совокупность методов дисконтированных денежных потоков (DGF), прямой капитализации, отраслевых коэффициентов, сделок, модели Гордона, капитализации доходов, капитализации по расчетным моделям, кумулятивного построения, коэффициента покрытия долга, связанных с инвестицией, капитализацией по норме отдачи капиталов, наименьших квадратов и суммирования, основанных на определении ожидаемых доходов в будущем. Принцип этого подхода основан на дисконтировании, капитализации доходов и методах расчета отраслевых коэффициентов капитализации.

Следует отметить, что при оценке данным методом принято выделить основных элементов сравнения: права собственности, условия финансирования и продажи, состояния рынка, физическая и экономическая характеристики и характер использования и т.д.

Применение методов оценки на основе затратного подхода особенно оправданы: для начисления налога на имущество, для целей страхования, при судебном разделе и при переоценке имущества.

Основными принципами оценки явились объективность, достоверность корректность и непредвзятость.

1. 
   Рыночный (сравнительный) подход
   

Рыночный подход основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость имущества определяется ценой, которую заплатит покупатель за аналогичный по качеству и полезности предмет.

Данный подход наиболее действенен и приемлем для объектов движимого имущества, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки были нами учтены при анализе.

Расчет рыночной стоимости выполнялся нами в следующей последовательности:

1. 
   Тщательный мониторинг и подбор информации о выставленных на продажу аналогов по типу и марке;
   
2. 
   Выбор параметров сравнения;
   
3. 
   Согласование данных по аналогам и сравнение объекта оценки, выставленных на рынке продаж по элементам: условия продажа, износа, технических, конструктивных и других параметров сравнения, характерных для оцениваемого движимого имущества для получения наиболее корректной и достоверной возможной рыночной его стоимости;
   

1. 
   Права собственности на оцениваемое имущество;
   
2. 
   Состояние рынка движимого имущества;
   
3. 
   Физические характеристики движимого имущества;
   
4. 
   Условия продажи;
   
5. 
   Износ;
   
6. 
   Характер использования и другие компоненты, связанные с оцениваемым имуществом.
   

Так в процессе проведения данного анализа мы располагали достаточно точными и официальными сведениями о выставленных на продажу аналогов.

А также при проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых дефектов, прямо или косвенно влияющих на итоговую величину рыночной стоимости имущества и Оценщику не вменялись в обязанность поиск таковых факторов.

Таким образом, для определения стоимости оцениваемого имущества рыночным подходом для сравнения были приняты три аналога из существующего мониторинга Оценщика с указанием телефонов продавца на дату оценки.

ВОЗМОЖНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АВТОМАШИНЫ, ОПРЕДЕЛЁННАЯ МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ С УЧЁТОМ КОРРЕКТИРОВОК, ПОПРАВОК И ОКРУГЛЕНИЙ НА ДАТУ ОЦЕНКИ СОСТАВЛЯЕТ:

2. 
   Затратный подход
   

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ ОПРЕДЕЛЁННАЯ ЗАТРАТНЫМ МЕТОДОМ С УЧЁТОМ КОРРЕКТИРОВОК, ПОПРАВОК И ОКРУГЛЕНИЙ НА ДАТУ ОЦЕНКИ СОСТАВЛЯЕТ:

3. 
   Доходный подход
   

Оценка движимого имущества, в том числе автомашин и различной техники доходным методом оценивается по ожидаемому поступлению доходов или из ожидаемого поступления инвестиции, т.е. ориентирована на будущие доходы в определенной денежной сумме от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

рыночной стоимости объекта

Однако равнозначное использование результатов примененных методов оценщиком не в полной мере отражает сложившуюся рыночную стоимость объекта оценки.

Кроме того, не допускается усреднение средне - арифметических показателей, полученных двумя различными методами.

Из приведенной таблицы видно, что по примененным методам получены разные стоимостные результаты. Не допускается усреднение стоимостных показателей полученных разными методами, а равнозначное использование результатов примененных методов не могут, отражает достоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Поэтому Оценщик экспертно на основе анализа, экспертизы всей доступной информации для достижения наибольшей достоверности расчетов и окончательного определения возможной рыночной стоимости оцениваемого объекта применил метод логического анализа, отражающие долю каждого примененного метода при согласовании полученных результатов.

Этот метод наиболее распространен в оценочной практике так в условиях стагнации рынка большой удельный вес присваивается доходному методу, а при условии наличия информации по реальным сделкам большой удельный вес присваивается сравнительному подходу, как наиболее достоверному.

ТАКИМ ОБРАЗОМ, ВОЗМОЖНАЯ РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ автомашины НА ДАТУ ОЦЕНКИ С УЧЕТОМ ВСЕХ КОРРЕКТИРОВОК, ПОПРАВОК И ОКРУГЛЕНИЙ СОСТАВЛЯЕТ:

- максимально идентифицировал цель оценки и вид определяемой стоимости, использовал достоверные аналоги, для сравнения исходя из назначения объекта оценки, технико-технологических параметров, технического состояния и износа, мощности, наличия оборудования и других характеристик;

- провел правовую экспертизу предоставленных документов Заказчиком;

- обосновал выбранные методы, принципы, стандарты оценки, ввел различные величины поправок, обеспечивающие наиболее достоверную, корректную и окончательную стоимость движимого имущества;

Приведенные в настоящем отчете данные, на основе которых проводилась оценка, были собраны Оценщиком и обработаны добросовестно и основательно, в связи, с чем обеспечивается его достоверность отчета как документа, содержащего сведения о реальной, корректной и справедливой рыночной стоимости оцениваемого имущества в целом.

Отчет выполнили:

к.э.н., профессор,

Государственная лицензия ФЛ-01256 №0048944,

Диплом в области услуг оценки ЖБ-Б № 0374430 Габдрахманов Е.Г.

Международный эксперт по оценке имущества,

Диплом в области услуг оценки ЖБ-Б № 0374432 Утегенова М.Е.

Сертифицированный помощник оценщика: Саргойшина Ж.К

Фотофрагменты объекта оценки







Список использованной литературы:

1. 
   Государственный стандарт Республики Казахстан СТ РК 1127-2002. Система оценки имущества: «Термины и определения».
   
2. 
   Государственный стандарт Республики Казахстан СТ РК 1127-2002. Система оценки имущества: СТ РК 1126-2003 «Принципы оценки».
   
3. 
   Международные стандарты оценки МПО 1; МР 1; МР 8. МОСКВА 2004. Практика применения. Алматы 2005.
   
4. 
   Международные стандарты оценки МСО-2007 восьмое издание (учётная регистрация Госстандарта РК).
   
5. 
   Основы оценки стоимости машин и оборудования. А.П.Ковалёв, А.А. Кушель. Москва. 2006 год.
   
6. 
   Оценка стоимости транспортных средств. М.П.Улицкий. Москва. 2006 год.
   
7. 
   Оценка трёх капиталов. В.М.Елисеев.2009 год.
   
8. 
   Организация и методы оценки предприятия (Бизнеса) под редакцией В.И.Кошкина. Москва «ИКФ «ЭКМОС»,2002.
   
9. 
   Оценка рыночной стоимости машин и оборудования о.С. Нзарова, Э.А. Третьякова. – М.:Дело, 1998 г.
   
10. 
    Оценка стоимости машин и оборудования. В.П. Антонова. Издательский дом «Русская оценка», 2005 г.
    
11. 
    Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств. А.П. Ковалев, А.А. Кушель, В.С. Хомяков 2003 г.
    
12. 
    Износ технологических машин и оборудования при оценке их рыночной стоимост А.И. Попеско, А.В. Ступин, С.А. Чесноков. 2002 г.
    
13. 
    Практика оценки стоимости машин и оборудования. А.П. Ковалев, А.А. Кушель, И.В. Королев, П.В. Фадеев - 2005 г.
    
14. 
    Стандарты профессиональной деятельности в области оценки имущества, принятые и
    

Казахстанской Ассоциации оценщиков 25 марта 1999 года с внесенными в 2005 г.