По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30), если это не противоречит правилам гл. 31 ГК и - существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупате­лем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 538 ГК). Общие правила о договоре мены, закрепленные в гл. 31 ГК

Республики Беларусь, применяются и к договорам мены (обмена) земельных участков в учетом требований, закрепленных в гл. 17 Кодекса о земле.

Основные особенности договора мены земельных участков состоят в следующем:

1. Предметом данного договора может быть как земель­ный участок в целом, так и его часть, предварительно выделенная в самостоятельный участок.

2. Обмен допускается только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или в пожизненном наследуемом владении граждан.

3. Участниками договора мены могут являться только граждане Республики Беларусь. Обмен земельных участков между юридическими лицами не допускается.

4. Обмен земельных участков допускается при условии сохранения целевого назначения обмениваемых земельных участков (частей земельных участков).

5. Граждане Республики Беларусь, которые получают земельные участки по условиям обмена, должны обладать и правом на их получение в пожизненное наследуемое владение или в частную собственность.

6. Площадь земельного участка, полученного гражданином Республики Беларусь в результате обмена для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для коллективного садоводства и дачного строительства, не должна превышать размеров, установленных ст. 70, 72, 73 Кодекса о земле.

Если из договора мены не вытекает иное, земельные участ­ки, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каж­дом случае той стороной, которая несет соответствующие обя­занности.

В случае, когда в соответствии с договором мены обмени­ваемые участки признаются неравноценными, сторона, обя­занная передать земельный участок, цена которого ниже цены участка, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязан­ности передать участок, если иной порядок оплаты не предус­мотрен законодательством или договором. Переход права соб­ственности на земельные участки в результате обмена подле­жит государственной регистрации.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемо­му) вещь в собственность, либо имущественное право (требова­ние) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 543 ГК).

Договор дарения недвижимости заключается в письмен­ной форме и подлежит нотариальному удостоверению и госу­дарственной регистрации. Как и другие сделки с земельными участками, договор дарения совершается при наличии доку­ментов, удостоверяющих права на земельный участок.

Новым договором, предусматривающим отчуждение иму­щества, является рента и пожизненное содержание с ижди­вением. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полу­ченное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предостав­ления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни полу­чателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента в от­ношении недвижимого имущества (земельного участка, здания, строения и т.п.) может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением (ст. 554 ГК). Сущ­ность данной сделки состоит в том, что получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, а последний обязуется осуществлять по­жизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 572 ГК). Договор пожизненного содержания с иждивением является разновид­ностью договора ренты, точнее, договора пожизненной ренты. Сторонами договора являются получатель ренты и плательщик ренты. В качестве получателей ренты могут выступать только граждане.

Рента выплачивается в денежной форме. Постоянная рента по договору может выплачиваться путем предоставления ве­щей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответ­ствуют по стоимости денежной сумме ренты.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение под выплату ренты недвижимости, должен быть зарегистрирован.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в те­чение его жизни. При заключении договора о пожизненном содержании с иждивением в договоре должна быть определе­на денежная оценка всего объема содержания. При этом сто­имость общего объема содержания в месяц не может быть. менее двукратного размера минимальной заработной платы, установленного законодательством (п. 2 ст. 573 ГК).

Основная обязанность плательщика ренты — предоставле­ние содержания с иждивением. Эта обязанность может вклю­чать обеспечение потребности в жилище, питании, одежде, а также уход за гражданином.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существен­ном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 565 ГК. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

3.5. Аренда земельных участков

Основные положения законодательства об аренде земли закреплены в Гражданском кодексе Республики Беларусь (гл. 34), Кодексе о земле (гл. 8), Законе об аренде (1990г.), Примерном договоре аренды земли и других нормативных актах. Аренда земли представляет собой право конкретного лица (организации, гражданина) по непосредственному использо­ванию земельного участка на договорной основе.

Условия аренды земельного участка с учетом особенностей, предусмотренных ст. 47 Кодекса о земле, и размер арендной платы определяются соглашением сторон и закрепляются в договоре.

Аренду земли следует относить к одному из видов поль­зования землей. Вместе с тем аренда земли отличается от по­стоянного пользования землей и временного безвозмездного пользования землей.

Во-первых, аренда земли характеризуется срочностью. По общему правилу сроки аренды определяются договором. При этом сроки аренды земельных участков не должны превышать 99 лет. Аренда земельных участков для сельскохозяйственного использования не может быть менее пяти лет (ст. 45 Кодекса о земле).

Во-вторых, аренда является платным видом землепользо­вания.

В-третьих, землепользователь получает землю от государ­ства на условиях пользования. Арендатор может пользоваться землей, арендованной как у государства, так и у частного собственника.

В-четвертых, землепользователи получают Государствен­ные акты на земельные участки. Арендные отношения оформляются договором.

Договор аренды является двусторонним, возмездным, консенсуальным. В аренду могут быть переданы земельные участ­ки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, обо­рудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использова­ния (не потребляемые вещи).

Предметом договора аренды является земельный участок. Как объект договора аренды земельный участок должен быть индивидуально определен. В отношении земельной недвижи­мости как предмета договора аренды устанавливается ее об­щая площадь, границы земельного участка согласно плану землепользования, определяется цель использования, произво­дится разбивка земель по наиболее ценным сельскохозяйствен­ным угодьям (пашня, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища). В договоре отражается как общая площадь земель, так и наличие в их составе осушенных и орошаемых земель, площади лесных культур и древесно-кустарниковых насаж­дений, участки под водой и прочие земли.

При характеристике земельного участка, передаваемого в аренду, в договоре отмечается качественная оценка плодоро­дия земель, а при необходимости и экологической обстановки (средний балл оценки сельскохозяйственных угодий, содержа­ние гумуса, кислотность, содержание фосфора, калия и др.).

В договоре аренды должны быть указаны данные об иму­ществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор аренды не мо­жет быть признан заключенным.

Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды земли, как и любого другого недвижимо­го имущества, подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арен­датору (ст. 595 ГК) заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества (ч. 3 ст. 595 ГК). Со­гласно требованиям гражданского законодательства договор аренды такой недвижимости заключается в письменной фор­ме путем составления одного документа, подписываемого сто­ронами. Если предметом продажи является предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бух­галтерский баланс, заключение независимого аудитора о со­ставе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указани­ем кредиторов, характера, размера и срока их требований.

По общему правилу право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику. Согласно Кодексу о земле (ст. 44) арендодателями земельных участков являются сельские (поселковые), городские (городов областного подчи­нения и города Минска), районные исполнительные и распо­рядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имею­щие земельные участки в частной собственности.

Есть некоторые особенности аренды земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь. Так, ст. 47 Кодекса о земле устанавливает, что граждане Республики Беларусь, в частной собственности которых находятся земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслу­живания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, могут передавать их в аренду гражданам Рес­публики Беларусь при условии сохранения целевого назначе­ния этих земельных участков, а также с учетом того, что жилые дома, дачи и садовые домики могут передаваться в аренду только вместе с земельным участком. Размеры земель­ных участков, предоставляемых в аренду, не могут превышать тех, которые установлены для их собственников.

Законные представители несовершеннолетних наследников земельных участков, выделенных для вышеназванных нужд, могут выступать в качестве арендодателей и до приобретения наследниками полной дееспособности передать участки зем­ли в аренду. Такая передача допускается под контролем мес­тных исполнительных и распорядительных органов.

На земельных участках, передаваемых в аренду, строитель­ство жилых домов, дач, садовых домиков, других строений и сооружений не допускается.

Арендаторами земельных участков могут быть юридичес­кие и. физические лица Республики Беларусь, лица без граж­данства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации (ст. 43 Кодекса о земле). Причём арендатором может быть как от­дельное физическое лицо, так и группа физических лиц, от­дельная семья, несколько семей, не имеющих трудовых или членских отношений с арендодателем. Гражданин, группа граждан, крестьянское или другое хозяйство, заключив дого­вор аренды, самостоятельно осуществляют предприниматель­скую или иную деятельность и связаны с арендодателем только договором. При заключении договора аренды от име­ни юридического лица представительствует орган управле­ния, уполномоченный на то уставными документами.

Специфическим субъектом арендного договора является крестьянское (фермерское) хозяйство.

Порядок предоставления земель в аренду одинаков. Жела­ющие арендовать земельный участок обращаются с заявлением в соответствующий исполнительный или распорядительный орган.

Основным документом, регулирующим отношения арен­датора и арендодатели, является договор аренды. Статьей 7 Закона об аренде установлен принцип добровольности и рав­ноправия сторон при заключении договора аренды. Сторонам предоставляются равные юридические возможности при фор­мировании условий договора. Согласно ч. 2 ст. 577 ГК плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с до­говором, являются его собственностью

Аренда земли является одним из видов временного возмездного пользования землей. Поэтому для договора аренды важ­ное значение имеет установление арендной платы. Она может быть определена в целом за земельный участок или за каждый из видов из угодий в виде платежей, вносимых периодически или еди­новременно, в виде твердых платежей, в других формах. Так, в качестве арендной платы разрешено устанавливать определен­ный объем услуг, предоставляемых арендатором арендодателю, или обязанность арендатора передать арендодателю обусловлен­ную договором вещь в собственность или в аренду, возложить на арендатора затраты по улучшению арендованного земельного участка. Арендная плата может устанавливаться и в виде доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате ис­пользования арендованного земельного участка.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в предусмот­ренные договором сроки, но не чаще одного раза в год. Арен­датор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено сторонами, при нарушении арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного ее внесения, но не более чем за два срока подряд.

Содержание договора аренды закреплено в Гражданском кодексе, а также ст. 8 Закона об аренде.

Арендодатель обязан:

своевременно предоставить арендатору земельный участок согласно договору, указав при этом все имеющиеся ограниче­ния пользования и установив их границы в состоянии, соответ­ствующем условиям договора, со всеми необходимыми документами; осуществлять контроль за целевым использова­нием и охраной земель, переданных в аренду, не вмешиваясь в хозяйственную деятельность арендатора;

отвечать за любые не­достатки земельного участка, препятствующие его использо­ванию полностью или частично;

предупреждать арендатора о правах третьих лиц на участок, если таковые имеются;

возме­щать убытки, причиненные задержкой исполнения или неис­полнением договора, изъятием или временным занятием земельных участков, а также ограничением прав арендатора;

осуществлять экономическое стимулирование арендатора за сохранение и воспроизводство плодородия почв, защиту зе­мель от негативных последствий производственной деятель­ности. Виды такого стимулирования установлены ст. 138 Кодекса о земле.

Арендодатель имеет право:

требовать уплаты арендных платежей;

досрочно прекра­щать договор аренды в случаях использования земли не по целевому назначению, а также в иных случаях, предусмот­ренных конкретным договором аренды земли;

получать воз­мещение убытков, причиненных ухудшением качества земель в результате деятельности арендатора;

изменять по согласова­нию с арендатором размер арендной платы в установленных договором случаях;

оказывать арендатору помощь в ведении хозяйства и реализации полученной продукции;

консульти­ровать арендатора по вопросам экологии, техники безопасности и другим.

требовать от арендодателя своевременного предоставления земель, переданных в аренду, и возмещения убытков, причи­ненных вследствие несвоевременного предоставления земель­ных участков;

потребовать от арендодателя устранения недостатков земель;

потребовать соразмерного уменьшения арендной платы при обнаружении недостатков арендованных земель или прав третьих лиц на них, которые не оговорены договором;

использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления;

использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на участке общерас­пространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты;

возводить в установленном порядке жилые, культурно-бытовые и иные строения и со­оружения; быть собственником посевов сельскохозяйственных культур и произведенной сельскохозяйственной продукции;

при наличии согласия арендодателя сдавать землю в субарен­ду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, передавать землю в безвозмездное временное пользование в пределах сроков действия договора аренды;

с со­гласия арендодателя отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставной фонд хозяйственных товари­ществ и обществ или паевого взноса в производственный коопе­ратив, если иное не установлено законодательством. За арендатором согласно гражданскому законодательству сохраняются права по договору аренды в случае перехода пра­ва собственности на земельный участок к другому лицу. В соответствии со ст. 588 ГК переход права собственности (по­жизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изме­нения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому на­следнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение дого­вора было обусловлено личными качествами арендатора.

Арендатор обязан:

обеспечить эффективное и целевое использование предо­ставленного ему земельного участка, соблюдать условия дого­вора, своевременно вносить арендную плату;

применять природоохранные технологии производства, не допускать ухуд­шения экологической обстановки в результате своей хозяй­ственной деятельности; при снижении плодородия земли, нанесении ущерба окружающей среде за свой счет произво­дить восстановительные работы или оплачивать их стоимость;

осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, защи­ту от зарастания сельскохозяйственных угодий кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения культуртехнического состояния земель, сохранению торфяных почв в ходе их использования, предотвращению процессов минерализации торфяников;

при прекращении договора аренды возвратить арендодателю земельный участок в состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором;

воз­местить арендодателю причиненный ущерб, если состояние воз­вращаемых земель по окончании договора не соответствует условиям договора.

Общей обязанностью арендаторов, как и других пользо­вателей земли, является обязанность не нарушать права дру­гих землевладельцев, собственников и пользователей земли. Так, если на земельный участок есть определенные права у третьих лиц, то арендатор обязан их учитывать при осуществ­лении своей хозяйственной деятельности

В договоре аренды земли могут быть предусмотрены и дру­гие не противоречащие законодательству об аренде права и обязанности сторон. Так, могут быть установлены ограничения прав арендатора на осуществление строительных работ (возводить можно лишь строения или сооружения, предусмот­ренные договором), на проведение капитальных мелиоратив­ных работ, обмен земельного участка. В договоре специально могут быть оговорены условия его досрочного расторжения, что является важной гарантией устойчивости арендных зе­мельных отношений.

Расторжение и прекращение договора аренды земли регла­ментируется как гражданским, так и земельным законода­тельством.

Прекращение действия договора аренды возможно по исте­чении срока, на который он был заключен. Сторонам предос­тавляется возможность продлить действие договора аренды земли на новый срок. Допускается расторжение договора арен­ды по волеизъявлению сторон. Кроме того, он может быть до­срочно расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; существен­но ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, но только после направления арендатору пись­менного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 590 ГК).

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо со­здает препятствия пользованию имуществом; переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Договор подлежит расторжению, если земельный участок как имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие осно­вания досрочного расторжения договора по требованию арен­датора. По. истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет при прочих рав­ных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обя­зан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, — в разумный срок до оконча­ния действия договора. При заключении нового договора арен­ды условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении дого­вора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перево­да на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом пос­ле истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 581, 592 ГК).

Восстановление понятий движимого и недвижимого иму­щества, коренное изменение экономических отношений, в том числе и гражданского оборота, повлекло установление права на залог земли и, в свою очередь, правовое регулирование за­логовых отношений по поводу земли.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, соору­жений, квартир и другого недвижимого имущества (ипоте­ка) регулируется законодательными актами об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском ко­дексе, применяются к ипотеке в случаях, когда законодатель­ными актами об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 89 Кодекса о земле земельные участ­ки, находящиеся в частной собственности граждан Республи­ки Беларусь, собственности юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом залога только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковс­кого кредита.

Часть земельного участка, находящегося в частной соб­ственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, может являться предметом залога, если это не противоречит требованиям ст. 17 Кодекса о земле.

Согласно ст. 315 ГК в силу залога кредитор по обеспечен­ному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства полу­чить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которо­му принадлежит это имущество (залогодатель), за исключе­нием случаев, предусмотренных законодательными актами.

Наиболее широко залог применяется для обеспечения воз­врата кредитов. Развитие кредитных отношений влечет за собой необходимость в обеспечении обязательств. Вместе с тем в законодательстве о залоге предусмотрены нормы, придав­шие праву залога характер не только способа обеспечения обя­зательства, но и вещного права.

По целевому назначению предметов ипотеки различают:

- залог земельных участков;

- ипотеку жилых домов, квартир, дач, садовых домиков, гаражей;

- ипотеку предприятий, зданий, строений, сооружений и других производственных объектов.

Порядок передачи земельных участков, находящихся в частной собственности, в залог для получения банковского кредита утвержден постановлением Совета Министров Респуб­лики Беларусь и Национального банка Республики Беларусь от 7 марта 2000 г. № 303/9¹.

Залогодателями земельных участков могут быть юридичес­кие лица Республики Беларусь и граждане Республики Бе­ларусь, право частной собственности которых на эти участки удостоверено государственным актом на земельный участок. Залогодержателями земельных участков являются банки со­гласно перечню, который утверждён Указом Президента Республики Беларусь от 7.12.1999 г., №718.

Как правило, источником залога является договор. Зало­гом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, в том числе бан­ковской ссуды, договора купли-продажи, имущественного найма и ряда других.

Достаточно сложным является вопрос о соотношении зало­га земельного участка с залогом находящихся на нем зданий, строений, сооружений. В соответствии с ч. 3 ст. 321 ГК ипо­тека здания или сооружения допускается только с одновре­менной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладывае­мый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

При ипотеке земельного участка право залога не распрост­раняется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное условие.

Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании акта законодательства при наступлении указан­ных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмот­рено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Ипотека является двусторонней сделкой, она должна быть заключена в нотариальной форме и зарегистрирована в уста­новленном порядке. Права и обязанности сторон по договору возникают с момента регистрации договора.

Порядок осуществления действий по залогу недвижимос­ти в Республике Беларусь может быть представлен следую­щим образом.

1. Собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды, выплату которой он согласен обеспе­чить определенным недвижимым имуществом.

2. Ипотечный банк проверяет документы, удостоверяю­щие право собственности на недвижимость в соответствующих органах, уточняет, не находится ли недвижимое имущество в другом залоге.

3. Проводится оценка стоимости закладываемого имуще­ства.

4. Банк согласовывает с собственником имущества условия ипотечного кредита, сумму кредита.

5. Залогодатель страхует за свои счет имущество, зачас­тую банк страхует недвижимость за. свой счет.

6. Ипотечный банк может застраховаться от риска не возврата кредита.

7. Залогодатель и ипотечный банк оформляют кредитный договор, в том числе и договор о залоге (залоговое сви­детельство).

8. Договор о залоге регистрируется органами регистрации залогов по месту нахождения недвижимости, чтобы не допустить перезалог (или продажу) этого имущества без согласия залогодержателя.

Договор залога земельного участка, находящегося в соб­ственности юридического лица Республики Беларусь, совер­шается в письменной форме и регистрируется в 10-дневный срок в исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения земельного участка.

Аналогичный договор залога земельного участка, находя­щегося в частной собственности граждан, совершается в пись­менной форме, нотариально удостоверяется и регистрируется в 10-дневный срок в исполнительном и распорядительном органе по месту нахождения земельного участка. Одновремен­но с нотариальным удостоверением договора залога земельно­го участка налагается запрет на его отчуждение, если это предусмотрено данным договором.

Как было указано ранее, предметом залога может высту­пать и земельный участок без строений и других объектов недвижимости. Таким объектом может стать земельный участок, предоставленный в установленном законом порядке для веде­ния личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, садоводства и дачного строительства.

Размер, порядок выдачи и погашения кредита, взыскания процентов, ответственность, сторон и решение других вопро­сов, связанных с выдачей кредита под залог земельного учас­тка, определяются кредитным договором и договором залога земельного участка, которые заключаются между банком и залогодателем.

В течение всего срока действия залога земельный участок остается собственностью залогодателя.

Законодательством Республики Беларусь определены цели предоставления кредита. Это - улучшение качества земель­ного участка и повышение плодородия почвы, строительство жилого дома, производственных построек, приобретение тех­ники, семян, удобрений и другие нужды, приобретение до­полнительного земельного участка в размерах, установленных действующим законодательством.

Если залогодатель не исполнил обеспеченных залогом зе­мельного участка обязательств, банк вправе от его имени реа­лизовать участок, сохранив целевое назначение и режим использования и предоставив залогодателю возможность выкупить заложенный земельный участок по цене, равной сумме невозвращенной части кредита и процентов за пользование им до момента продажи.

Если залогодатель не воспользовался предложением банка, то банк письменно предлагает выкупить земельный участок соответствующему исполнительному и распорядительному органу, гражданину или юридическому лицу, которые могут быть собственниками такого участка.

При получении банком за проданный земельный участок суммы, превышающей задолженность залогодателя банку и расходы по реализации участка, банк в течение двух недель перечисляет сумму превышения залогодателю, а в случаях, предусмотренных законодательством Республики Беларусь, - соответствующему исполнительному и распорядительному органу.

В случае смерти гражданина-залогодателя земельного уча­стка право пользования полученным кредитом и обязатель­ства по погашению этого кредита переходят к его наследникам после оформления права собственности на зало­женный земельный участок в порядке, установленном зако­нодательными актами Республики Беларусь.

В случае перехода в порядке, установленном законодатель­ством Республики Беларусь, права частной собственности на заложенный земельный участок к другому юридическому лицу - правопреемнику право залога сохраняет силу. Право­преемник залогодателя становится на место залогодателя и несет его обязанности, если договором не установлено иное.

При ликвидации юридического лица Республики Бела­русь - залогодателя земельного участка залог в отношении этого земельного участка прекращается. В этих случаях банк вправе требовать у этого юридического лица досрочного ис­полнения обеспеченного залогом обязательства из суммы, вы­плаченной юридическому лицу за выкупленный у него соответствующим исполнительным и распорядительным ор­ганом земельный участок.

Если у залогодателя земельный участок изымается для государственных или общественных нужд, а ему предоставля­ется в частную собственность другой земельный участок, пра­во залога переходит на предоставленный земельный участок, если договором о залоге не предусмотрено иное.

В случае смерти гражданина право собственности на при­надлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или по закону.

Наследование и правопреемство в отношении земельных участков осуществляется согласно гражданскому законо­дательству Республики Беларусь, а также Кодексу о земле Республики Беларусь.

Обычно земельный участок переходит по наследству вмес­те с домом (дачей), но может представлять и самостоятель­ную ценность. Например, если он еще не застроен или предназначен только для использования под огород или сад (садоводство). Может встать вопрос о разделе земельного участка между несколькими наследниками.

При наследовании по закону земельный участок перехо­дит к перечисленным в законе наследникам в соответствии с установленной очередностью в порядке, предусмотренном ст.1057-1063 ГК.

При наследовании по завещанию имущество (в том числе и земельный участок) распределяется в порядке, предусмот­ренном завещателем.

Наследование по закону осуществляется в следующих слу­чаях:

1) когда наследодатель не оставил завещания;

2) когда завещана только часть имущества, а не завещанный участок переходит к наследнику по закону;

3) если наследник по завещанию умер ранее наследодателя;

4) если наследник по завещанию отказался от наследства;

5) если завещание в целом или в части будет признано недействительным.

При наследовании по закону должен быть соблюден прин­цип очередности призвания к наследованию. Причем действу­ющий ГК Республики Беларусь в ст. 1057—1061 определил круг наследников по закону и очередность их призвания к наследованию. Гражданин может оставить по завещанию земельный уча­сток либо его часть одному или нескольким гражданам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также Республике Беларусь и ее административно-террито­риальным единицам.

Завещатель вправе без объяснения причин лишить наслед­ства одного, нескольких или всех наследников по закону. Лишение наследства наследника по закону не распространя­ется на его потомков, наследующих по праву представления, если из завещания не вытекает иное (ст. 1041 ГК).

Нетрудоспособные и несовершеннолетние наследники пер­вой очереди получают обязательную долю в наследстве в соот­ветствии с нормами гражданского законодательства.

Если земельный участок находится в общей совместной собственности супругов, каждый из них может передать по завещанию своим наследникам половину такого участка. При отсутствии завещания право собственности на эту часть зе­мельного участка переходит к другому супругу, детям или родителям.

Завещание может быть составлено как отдельно на земель­ный участок, так и на все имущество, включая и землю.

Право на земельный участок или его часть переходит к наследникам с момента принятия наследства, удостоверяет­ся свидетельством о праве на наследство, выданным органами нотариата по заявлению наследника.

Если участок наследуется несколькими наследниками, то он подлежит разделу между ними в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства о наследовании. При этом не допускается дробление земельного участка, ко­торое привело бы к нарушению требований, установленных ст.17 Кодекса о земле.

По соглашению между наследниками земельный участок может быть передан одному их них. Остальным наследникам в этом случае выплачивается компенсация в денежной форме, соответствующая стоимости причитавшейся им доли земельно­го участка. Если же между наследниками возник спор по пово­ду земли, то он подлежит разрешению в судебном порядке.

И еще одно важное правило, установленное гражданским и земельным законодательством: земельный участок не пере­дается по наследству или правопреемникам в случаях, когда ни один из наследников (правопреемников) не может быть собственником земли. В этих случаях земельный участок пе­реходит в государственную собственность, а наследники полу­чают денежную компенсацию, равную сумме, выплачиваемой при осуществлении выкупа соответствующих земельных уча­стков. Вместо компенсации наследникам - не гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на террито­рии Республики Беларусь, по их желанию соответствующие земельные участки предоставляются сельскими (поселковы­ми), городскими (городов областного подчинения и города Минска), районными исполнительными и распорядительными органами в аренду при сохранении их целевого назначения в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь (ст. 58 Кодекса о земле).

Если у наследодателя вообще нет наследников или все они откажутся от наследства либо не примут его, имущество пе­реходит к государству.

Обязательства по использованию земель в общественных интересах проявляются в гражданском и аграрном законодательстве Германии, регулирующем сделки с земельными участками, порядок их заселения и другие действия.

Принципиальные положения о свободе аграрного предпринимательства, свободе договоров содержатся в Гражданском Кодексе, законе Польши 1998 г. «О продаже сельскохозяйственных угодий государственного фонда земель и упорядочении некоторых вопросов относительно проведения сельскохозяйственной реформы и сельского поселения». С принятием этого закона были существенно ограничены административно-правовые инструменты регулирования земельного рынка в частном и государственном секторах сельского хозяйства.

Одним из основных правовых институтов гражданского законодательства Франции являются сделки с земельными участками, регулирование которых осуществляется на основе общих законоположений Гражданского кодекса, Закона об ориентации сельского хозяйства и других.