МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ПРАВО ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

в Республике Беларусь

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ И КАДРОВ

БЕЛОРУССКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ

А.В. Чернов, Н.А. Казакевич

ПРАВО ЧАСТНОЙ

СОБСТВЕННОСТИ

НА ЗЕМЛЮ

в Республике Беларусь

ЛЕКЦИЯ ДЛЯ СТУДЕНТОВ СПЕЦИАЛЬНОСТЕЙ

56.01.01 –ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО, 1-24-0102 –ПРАВОВЕДЕНИЕ
ЧАСТЬ 2
Горки 2002

Одобрено методическими комиссиями землеустроительного (11.10.2002) и экономического (28.06.2002) факультетов.

 А.В. Чернов, Н.А. Казакевич, 2002

 Белорусская государственная сельскохозяйственная академия, 2002

СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
3.1. Общие положения о сделках с земельными участками

С проведением земельной реформы тесно связан вопрос о функционировании рынка земли и, следовательно, законода­тельстве в области осуществления сделок с нею. Земельные участки оказались вовлеченными в гражданский оборот, од­нако установлены некоторые ограничения на распоряжение землей. Растет число сделок с земельными участками. Сдел­ками признаются действия граждан и юридических лиц, на­правленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 154 ГК).

Сделки характеризуются следующими признаками. Сдел­ка является, во-первых, правомерным действием, выражен­ным вовне активным поведением юридического или физического лица. Воля на совершение сделки должна быть явно выраженной и совпадать с ее внешним волеизъявлени­ем. Сделка представляет собой действие, дозволенное норма­ми права. Поэтому в отношении земельных участков, как и другой недвижимости, возможны только такие сделки, кото­рые разрешены законом. Вместе с тем полное запрещение купли-продажи земли даже в условиях исключительной го­сударственной собственности на землю и непризнания земель­ного рынка было неосуществимым. Земельные участки, занятые жилыми домами, дачами, садовые участки фактичес­ки продавались, несмотря на категорический запрет под стра­хом уголовной ответственности. Купля-продажа таких участков оформлялась как продажа соответствующих строений — жи­лых домов, дач и т.п., продажа садовых участков осуществля­лась путем подачи продавцом заявления о выбытии из состава садоводческого товарищества и вступления в него покупателя.

Статья 87 Кодекса о земле установила, что земель­ные участки, находящиеся в частной собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, могут являться предметом купли-продажи, дарения, залога, обмена, аренды.

Они, кроме того, могут быть объектами рентных и наслед­ственных отношений.

По форме совершения сделки делятся на устные и пись­менные.

Сделки, совершенные в письменной форме, бывают про­стыми и нотариально удостоверенными.

По числу сторон сделки могут быть односторонними, дву­сторонними или многосторонними. Так, на стороне продавца и покупателя может быть несколько лиц, но от этого договор купли-продажи, например, не перестает быть двусторонней сделкой.

Сделка является действительной при наличии следующих условий: законности ее содержания, дееспособности участни­ков сделки, соблюдения требуемой законом формы, соответ­ствия волеизъявления участников сделки их действительной воле. Если хотя бы одно из названных условий отсутствует, сделка может быть признана недействительной или считать­ся недействительной с момента ее совершения. Правовые по­следствия таких сделок зависят от группы, к которой она может быть отнесена. Недействительные сделки подразделя­ются на оспоримые (или относительно недействительные) и ничтожные (абсолютно недействительные). Оспоримые сделки могут быть признаны недействительными только по решению суда (хозяйственного суда). Ничтожные сделки недействи­тельны с самого момента их совершения.

Недействительная сделка не влечет юридических послед­ствий, за исключением тех, которые связаны с ее недейст­вительностью. Суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Договоры купли-продажи, аренды, дарения, залога, а так­же самовольный обмен земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недей­ствительны.

Сделки с землей имеют ряд особенностей, обусловленных как спецификой самого предмета сделки - земельного участка, так и наличием особых требований, предъявляемых к сделкам с недвижимостью вообще.

Законодательство содержит жесткие формальные прави­ла применительно к сделкам с недвижимостью: они заклю­чаются в письменной форме, нотариально удостоверяются и регистрируются специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельных участков. Такая регистрация является публичной. Отказ в государственной регистрации либо уклонение соответствующего органа от регистрации мо­гут быть обжалованы в суд.

Сделки с земельными участками совершаются при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки. Если состав, количество, стоимость имущества, которое может приобретать физическое лицо, не ограничивается, то объектом сделок с землей может быть земельный участок установленных заранее размеров. В законодательстве установ­лены предельные размеры земельных участков, которые мо­гут принадлежать гражданам на праве собственности. Они не должны быть превышены при совершении сделок.

Для договоров с земельными участками особое значение имеет объем переходящих от одного субъекта к другому прав на земельный участок. Он определяется целевым назначением земли. К новому субъекту прав на землю переходит совокуп­ность правомочий, которыми обладал прежний собственник земли, со всеми ограничениями и обременениями, имеющи­мися на данный участок.

При совершении сделок с землей обязателен учет приро­доохранных требований, предъявляемых к использованию земли как объекта окружающей среды.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется с согласия всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участни­ков совершена сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст.256ГК).

3.2. Договор купли-продажи земельных участков

Договор купли-продажи представляет собой одну из основ­ных правовых форм, опосредующих товарное обращение. По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, зда­ние, сооружение, квартиру или другое недвижимое имуще­ство (ст. 520 ГК). Договоры об отчуждении земли подчиняются общим пра­вилам осуществления договоров. Но при этом должны соблю­даться специальные нормы, касающиеся видов сделок, условий их осуществления именно с недвижимым имуще­ством. Договор купли-продажи земельного участка заключа­ется в письменной форме путем составления одного документа, подписанного продавцом и покупателем. Несоблю­дение формы договора продажи недвижимости влечет его не­действительность (ст. 521 ГК). Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, опре­деляющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого иму­щества. При отсутствии этих данных в договоре условие о не­движимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не счи­тается заключенным (ст. 525 ГК). В описание предмета дого­вора должны быть включены и обременения земельного участка.

Рассматривая вопрос о купле-продаже земли, следует учи­тывать, что земля может быть сама по себе объектом сделки по купле-продаже, а значит, такие сделки имеют чисто зе­мельно-правовую природу. Например, приобретается в соб­ственность земельный участок для ведения подсобного хозяйства. В юридической литературе такую сделку по куп­ле-продаже земли именуют прямой. Но сделка с землей мо­жет быть и косвенной — в юридической литературе ее называют опосредованной. В этом случае объектом купли-про­дажи, мены и других договоров будет не столько земельный участок, сколько иные объекты недвижимости, расположен­ные на этом участке.

По договору продажи здания, сооружения или другой не­движимости покупателю одновременно с передачей права соб­ственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимос­тью и необходима для ее использования.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть зе­мельного участка, которая занята недвижимостью и необхо­дима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном учас­тке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, до­пускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, ус­тановленным законодательством или договором.

Основным и определяющим признаком договора купли-продажи земли является переход земельного участка в соб­ственность покупателя. Это означает, что в качестве одной из сторон договора может выступать собственник земельного участка или уполномоченное им лицо. Причем право собствен­ности на продаваемый земельный участок должно быть надле­жащим образом оформлено.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 394 ГК, не применяются.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена зда­ния, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену переда­ваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фак­тического размера переданного покупателю недвижимого, имущества (ст. 526 ГК).

Собственники земельных участков, приобретенных для строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, имеют право отчуждать земельные участки (их части) гражданам Республики Бела­русь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с земельным законода­тельством Республики Беларусь.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупа­телем осуществляются по подписываемому сторонами переда­точному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или дого­вором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имуще­ства покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных дого­вором, считается отказом соответственно продавца от испол­нения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество (ст. 527 ГК).

Жилые дома, дачи и садовые домики могут отчуждаться субъектам права частной собственности на землю только вме­сте с земельными участками, если они находятся в частной собственности, при соблюдении условий, касающихся размеров таких участков, кроме случаев продажи строений на снос.

Следует иметь в виду, что Совет Министров Республики Беларусь своим постановлением от 14 января 1994 г. № 111 утвердил перечень населенных пунктов, расположенных на площадях залегания разведанных в установленном порядке утвержденных месторождений полезных ископаемых, земли которых не подлежат передаче в частную собственность. Кроме того, перечень земель, не подлежащих передаче в част­ную собственность, установлен ст. 38 Кодекса о земле. Такие земли не могут быть объектами купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка или его части может быть заключен при отсутствии спора по данному учас­тку и иных причин, препятствующих заключению сделки.

Форма договора купли-продажи земли определяется тремя факторами:

- потребностями гражданского оборота;

- необходимостью контроля со стороны государства за за­конностью совершения таких сделок;

- особенностями объекта таких сделок.

Несоблюдение нотариальной формы сделки с землей вле­чет ее недействительность. Такая сделка считается ничтож­ной.

Договор купли-продажи земельного участка должен содер­жать сведения, характеризующие:

а) стороны сделки (данные о продавце и покупателе зе­мельного участка);

б) предмет сделки (местоположение, размер и иные све­дения о земельном участке или его части, сведения о недвижимости, размещенной на этом участке; наличие зданий, сооружений, их точный перечень, по возмож­ности — полное описание);

в) указание на право устанавливающие документы, под­тверждающие право собственности продавца земли;

г) отсутствие или наличие обременении, лежащих на зе­мельном участке и прочно связанном с ним ином не­движимом имуществе (залог, аренда, особый режим использования, сервитутные права);

д) цену сделки, причем отдельно указывается цена, за кото­рую продается (покупается) сам участок, и отдельно - сто­имость строений, размещаемых на земельном участке;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного зе­мельного участка (он никому не продан, не обменен, от­сутствует спор по поводу данной земли, скажем, между наследниками);

ж) другие необходимые условия (например, указание, на кого и в каких размерах возлагаются расходы по со­ставлению и оформлению данного договора).

Договор должен быть нотариально удостоверен и зарегист­рирован. Обязательным приложением к нему является план земельного участка. При отсутствии такого плана он изготав­ливается за счет средств покупателя или продавца по их со­глашению. Нотариально удостоверенный договор подлежит регистрации (по месту нахождения земельного участка), как и переход права собственности на земельный участок должен быть зарегистрирован. С момента регистрации право соб­ственности продавца прекращается и возникает право соб­ственности покупателя.

Сделки с землей в интересах несовершеннолетних осуще­ствляют их родители, в интересах подопечных - опекуны, в интересах усыновленных - усыновители. Такой договор мо­жет быть удостоверен при участии представителя органа опе­ки и попечительства, если родители, усыновители, опекун или попечитель в силу таких причин, как командировка, про­живание в другой местности и т.п., не могут дать согласие на заключение договора. Предварительное разрешение назван­ных выше органов требуется наряду с согласием родителя, усыновителя, опекуна для заключения, а попечителя - для дачи согласия при заключении договоров, подлежащих нота­риальному удостоверению, для отказа подопечного от принад­лежащих ему прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.

Порядок купли-продажи квартир (домов) между гражда­нами установлен Положением, утвержденным постановле­нием Совета Министров от 31 августа 1993г. №598 (с последующими изменениями и дополнениями). В нем доста­точно подробно определяются объекты купли-продажи, рег­ламентируется порядок осуществления этого договора, его особенности и др.

Субъектами права собственности на землю могут быть только граждане Республики Беларусь, постоянно проживаю­щие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим в соответствии с законодательны­ми актами Беларуси. Поэтому если жилой дом, дача, садовый домик приобретены в собственность лицом, не имеющим пра­ва получения в собственность земельного участка, имеющего отношение к такому строению, этот участок выкупается у соб­ственника местным исполнительным и распорядительным ор­ганом за плату по ценам, действующим на момент выкупа.

Определенную специфику имеет договор купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности юридичес­ких лиц. Статьей 94 Кодекса о земле установлено, что юри­дические лица Республики Беларусь могут отчуждать земельные участки, находящиеся у них в собственности, только тем юридическим лицам, которые имеют право на получение в собственность такого земельного участка, и при сохранении его целевого назначения.

Наиболее сложные вопросы, связанные с применением законодательства о праве частной собственности на жилой дом, разъяснены постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 4 1993 г. №5 «О практике разрешения судами споров, связанных с правом частной собственности на жилой дом».

Земельный участок для индивидуального жилого строительства может быть приобретён в частную собственность на аукционе. Порядок проведения аукционов по продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства, которое утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 1997 г. № 1790 с изменениями, внесёнными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 августа 2000 г. № 1295.

Сельские (поселковые), районные и городские (городов областного и республиканского подчинения) исполнительные и распорядительные органы в каждом конкретном случае могут выставлять на аукцион до 10 процентов земельных участков, вы­деленных в установленном порядке для индивидуального жи­лищного строительства. Кроме того, на аукцион могут выставляться земельные участки, предоставленные для инди­видуального жилищного строительства и не востребованные гражданами Республики Беларусь, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также земельные участки, изъятые в принудительном порядке в со­ответствии с законодательством Республики Беларусь.

Продажа земельных участков на аукционе производится гражданам Республики Беларусь, постоянно проживающим на территории республики или приравненным к постоянно проживающим в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Продажа на аукционе земельных участков может совер­шаться в отношении тех земельных участков, которые не за­ложены и не являются объектом земельного спора и по которым нет запрета на их продажу. Продажа земельных участков производится без изменения их целевого назначения.

Начальная (стартовая) цена выставляемого на аукцион зе­мельного участка не должна быть ниже нормативной цены на землю, передаваемую в частную собственность гражданам Республики Беларусь, действующей на дату проведения аук­циона. Начальная (стартовая) цена, а также дата и время про­ведения аукциона утверждаются продавцом, который своим решением создает комиссию по подготовке и организации проведения аукциона и утверждает ее персональный состав. Комиссия осуществляет свою работу в соответствии с действу­ющим законодательством и Положением. Комиссия может со­здаваться для организации проведения одного аукциона или на определенный период, но не более чем на один год.

Объявление о проведении аукциона по продаже земельных участков публикуется в средствах массовой информации по выбору комиссии не позднее чем за один месяц до проведе­ния аукциона.

Объявление должно содержать следующие сведения:

1. 
   дату, время, место и порядок проведения аукциона;
   
2. 
   местоположение земельных участков (адрес), их количество и размеры, целевое назначение и качество землю;
   
3. 
   условия продажи земельных участков;
   
4. 
   наличие и состояние дорожной сети, а также состояние окружающей среды в месте расположения земельных участков;
   
5. 
   характеристику расположенных на земельных участках строений, инженерных коммуникаций и сооружений (при их наличии), инженерно-геологических условий;
   
6. 
   условия инженерного развития инфраструктуры застраиваемой территории;
   
7. 
   начальную (стартовую) цену каждого земельного участка, форму и условия платежей;
   
8. 
   порядок предварительного ознакомления с продаваемыми земельными участками в натуре;
   
9. 
   адрес и номер контактного телефона комиссии;
   
10. 
    перечень документов, которые необходимо представить покупателю до начала аукциона;
    
11. 
    окончательный срок приема заявлений об участии в аукционе.
    

- копию платежного поручения, подтверждающего внесе­ние на расчетный счет продавца залога и специального сбора за участие в аукционе;

- документ, удостоверяющий личность (паспорт) покупателя или его доверенного лица, и доверенность, заверенную Нотариально (в случае, если на аукционе интересы покупателя представляет это лицо). Паспорт покупателя или доверенного лица предъявляется ими лично. Фамилия доверенного лица сообщается покупа­телем заранее.

Покупатель, желающий приобрести несколько земельных участков, по решению комиссии вносит залог в размере 10 процентов от начальной (стартовой) цены земельного участ­ка с наибольшей стоимостью.

После получения необходимых документов от покупателя комиссия выдает ему билет участника аукциона с указанием в нем даты регистрации заявления и номера, под которым он будет участвовать в аукционе. Данные, о каждом участнике аукциона заносятся в книгу регистрации участников аукци­она по продаже земельных участков. Покупатель имеет право до начала аукциона письменно отозвать заявление об участии в нем. При этом ему в десятидневный срок с момента обраще­ния в комиссию об отзыве заявления должна быть возвращена сумма внесенного им залога. Прием заявлений об участии в аукционе со всеми документами заканчивается в установлен­ный комиссией день и час, но не позднее чем за три дня до начала проведения аукциона. Сроком поступления заявления является дата его регистрации.

Решение комиссии по результатам аукциона по продаже земельных участков оформляется протоколом, который под­писывается председателем, членами комиссии и победителем аукциона в трехдневный срок и направляется продавцу на утверждение не позднее одного дня после его подписания.

Если победитель аукциона в течение трех дней с момента проведения аукциона не подписал протокола, то результаты аукциона в отношении этого победителя аннулируются. Вне­сенный победителем залог возврату не подлежит.

Право на земельный участок, приобретенный на аукционе, удостоверяется государственным актом на земельный учас­ток, который выдается в установленном законодательством по­рядке после внесения платы за земельный участок. С момента получения такого акта возникает и право собственности на земельный участок у покупателя.

Споры о признании недействительными результатов аук­циона по продаже земельных участков рассматриваются в суде. В случае признания аукциона несостоявшимся прода­вец возвращает участникам аукциона внесенные ими денеж­ные суммы в виде залога и специального сбора за участие в аукционе.