Земля как объект использования и охраны представляет собой естественно-природное образование, составную часть окружающей среды, которая является объектом самостоятельного вида природоресурсных отношений – земельных отношений, складывающихся по поводу использования и охраны земли.

Являясь составной частью природной среды, земля выполняет экологические, экономические и социальные функции, с учётом которых осуществляется правовое регулирование. Одновременно земля является объектом имущественных отношений, имеет статус недвижимого имущества. В соответствии со ст. 130 ГК особым видом недвижимого имущества названы земельные участки, которые обладают следующими юридическими свойствами в качестве недвижимого имущества:

- относятся к категории индивидуально – определенных вещей с присущими только им признаками, которые установлены законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и позволяют индивидуализировать каждый земельный участок или его часть как самостоятельный объект прав на землю;

- могут быть делимыми или неделимыми с учётом целевого назначения земельного участка и соблюдения санитарных, экологических и других норм и правил;

- подпадают под определенный режим собственности (государственной или частной), предусмотренный гражданским законодательством.

Право собственности на землю как юридическая категория представляет собой закрепление нормами права принадлежности земли различными субъектами земельных отношений. В силу особых свойств земли, главными из которых является естественное происхождение и функционирование в составе экологической системы, принадлежность в данном случае понимается как экономическое господство над землёй, которое санкционировано правовыми нормами. Земля не является результатом человеческой деятельности и не может присваиваться как обычные вещи, она всегда выступает как общечеловеческий ресурс.

Право собственности на землю реализуется через принадлежность земли конкретным субъектам этого права, т.е. через формы и виды права собственности на все земли в пределах Республики Беларусь. В соответствии со ст. 2 КоЗ право собственности на землю выступает в двух формах: государственной и частной.

Частная собственность на землю существует в двух видах: право частной собственности юридических лиц; право частной собственности граждан Республики Беларусь.

Самостоятельным видом права собственности на землю в настоящее время выступает право собственности на землю иностранных государств.

В соответствии со ст. 2 КоЗ земля может находиться в собственности одного субъекта – физического или юридического лица, иностранного государства, Республики Беларусь либо принадлежность на праве общей (совместной или долевой) собственности нескольким собственникам независимо от формы собственности. Право общей собственности на землю возникает по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, и с учетом требований о делимости и неделимости земельного участка, установленных ст. 17 КоЗ.

Право собственности на землю характеризуется следующими признаками:

- право собственности как основной поземельный титул всегда является вещным правом (ст. 262 ГК) независимо от формы собственности;

- это бессрочное право, которое существует, пока существует объект права собственности – земельный участок или земли

- имеет целевой характер, который учитывается для государственной формы собственности – при распределении и перераспределении земель, для частной формы собственности – при их использовании.

Правовые формы использования земель представляют собой закрепленные в законодательстве способы реализации прав на землю, через которые осуществляется использование земли различными субъектами земельных отношений. Посредством правовых форм использования земель устанавливается единая система прав на землю, в которой все права регулируются единообразно.

Выделяют следующие признаки, по которым различают правовые формы использования земель:

- правовая природа прав на землю (вещные, обязательственные и иные права);

- сроки (срочные и постоянные, т. е бессрочные, права);

- субъекты (собственники и несобственники; государство, юридические и неюридические лица);

- цели использования земельных участков.

Объектом прав на землю являются индивидуально определенные земельные участки, предоставленные (переданные) гражданам и юридическим лицам для определенных целей и в установленных размерах. Цели использования земельных участков устанавливаются применительно к определенной форме использования земель законодательством или органом, который предоставляет земельный участок. Так, ст. 63 Коз установлены цели предоставления земельных участков в пожизненное наследуемое владение, ст. 12, 34 КоЗ – передачи в частную собственность и др.

Основанием возникновения прав на землю является сложный фактический состав, который включает следующие юридические факты:

- принятие решения о передаче земли в собственность или предоставлении во владение и пользование в форме административного акта – решения исполнительного и распорядительного органа; гражданско – правовой сделки; судебного решения; международного договора;

- отвод участка, который представляет собой установление на местности границ земельных участков;

- внесение платы за земельный участок или права на получение земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законодательством;

- государственная регистрация права на земельный участок, удостоверяемая свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, которая является правоустанавливающим документом.

Анализ законодательства позволяет выделить следующие правовые формы использования земель: права частной собственности на землю, право пожизненного наследуемого землевладения, право постоянного и временного землепользования, аренда, концессия, сервитут.

Право частной собственности на землю относится к основным вещным правам на землю, является бессрочным и закрепляет принадлежность земельных участков юридическим лицам негосударственной формы собственности и физическим лицам. Право частной собственности на землю ограничено по субъектам и целям использования земельных участков. Субъектами этого права являются юридические и физические лица, названные в законодательстве. К ним относятся:

- граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь или приравненные к постоянно проживающим;

- юридические лица Республики Беларусь, в том числе предприятия с иностранными инвестициями.

В частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для следующих целей:

-ведения личного подсобного хозяйства;

- строительство и обслуживание жилого дома;

- ведение коллективного садоводства в размере до 0,15 га на одного члена кооператива;

- дачное строительство в размере до 0,15 га на одного члена дачного кооператива.

Юридическим лицам, названным выше, земельные участки могут передаваться в частную собственность при приватизации объектов государственной собственности по перечню, утверждаемому Президентом Республики Беларусь, и при осуществлении инвестиционных проектов.

Все другие правовые формы использования земли являются производными от права собственности (государственной и частной) и по своим признакам правовым характеристикам относятся к праву природопользования. Их правовая природа может быть различной в зависимости от характера и оснований возникновения этих прав.

1. 
   А.Н. Сапогин. Экологическое право РБ. М.,2007 Экологическое право. Под ред. С.А. Балашенко и др. М.,2009:
   
2. 
   Т.И. Макарова Экологическое право РБ. М.,2008 Экологическое право. Под редакцией В.И. Аверкина. М.,2009
   
3. 
   Кодекс Республики Беларусь о земле: Закон Республики Беларусь, 4 января 1999г. (с изменениями и дополнениями: Закон Республики Беларусь, 8 мая 2002г. № 99-З, 20 октября 2006г. № 170-З)// Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 1999. № 2-3. 2/1; 2002. № 55. 2/848; 2006. № 179. 2/1259.
   
4. 
   О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним: Закон Республики Беларусь, 22 июля 2002 г. № 133-З (с изменениями и дополнениями: Законы Республики Беларусь, 4 января 2003г. № 177-З; 16 мая 2006 г. № 115-З; 20 октября 2006 г. № 170-З; 7 мая 2007 г. № 212-З // Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь. 2002 № 87. 2/882; 2003. № 8/ 926; 2006. № 78, 2/1212; № 179. 2/ 1267; 2007. № 118. 2/ 1309)