страница 1 страница 2
3.2 Сравнительный подход
Сравнительный подход основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, опираясь на информации об аналогичных сделках. Другими словами, благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.
В рамках сравнительного подхода используется метод рыночной информации, который состоит в поиске данных о ценах продажи объектов, сопоставимых с оцениваемым по ряду характеристик (при оценке квартир основными параметрами могут стать месторасположение, общая площадь и количество комнат), их сравнительном анализе и проведении необходимых корректировок. Информация, используемая оценщиком, должна соответствовать следующим основным критериям:
-
стороны сделки имеют достаточное представление о данном рынке;
-
стороны сделки не связаны между собой какими-либо иными отношениями, которые могут повлиять на цену сделки;
-
данные о цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.
Метод рыночной информации наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о предложении на рынке аналогичных объектов и основан на принципе, что покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Применение метода рыночной информации заключается в последовательном выполнении следующих действий:
-
Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, для реализации последующих этапов;
-
Определение подходящих единиц сравнения, существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта, и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
-
Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;
-
Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта. При корректировке цен продаж объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.
-
За единицу сравнения принимаем стоимость одного объекта (единицы измерения).
Полученные откорректированные данные по стоимости аналогичных объектов, используем в качестве средних величин с помощью средней арифметической,
Хср = ∑хi / n,
Где:
Хср – средняя арифметическая;
хi, х2, …. х n – стоимость единицы измерения сравниваемого объекта по данным наблюдений;
n – число наблюдений.
Корректировки по объектам вносились экспертным путем, в основе которых мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога, что основано на анализе рыночных данных по объектам аналогам.
Характеристика
|
Объект оценки
|
Электронная газета http://kolesa.kz /a/show/9635332 т. +7 (777) 2847410
|
Электронная газета http://kolesa.kz /a/show/9611642 т.+7 (778) 9033561
|
Электронная газета http://kolesa.kz /a/show/9647957
т. +7 (701) 3938653
|
Стоимость, USD
|
|
7200
|
7000
|
7000
|
Объект
|
Shevrole Niva Р 032 PК
|
Shevrole Niva
|
Shevrole Niva
|
Shevrole Niva
|
Условия продажи
|
|
торг
|
торг
|
торг
|
Процент поправки на торговую скидку
|
|
-15%
|
-15%
|
-15%
|
Сумма поправки
|
|
-1080
|
-1050
|
-1050
|
Состояние
|
среднее
|
хорошее
|
хорошее
|
хорошее
|
Процент поправки
|
|
-15%
|
-15%
|
-15%
|
Сумма поправки
|
|
-1080
|
-1050
|
-1050
|
Год изготовления и модификация
|
2006
|
2003
|
2006
|
2006
|
Процент поправки
|
|
20%
|
0%
|
0%
|
Сумма поправки
|
|
1440
|
0
|
0
|
Изготовитель
|
СНГ
|
СНГ
|
СНГ
|
СНГ
|
Процент поправки
|
|
0%
|
0%
|
0%
|
Сумма поправки
|
|
0
|
0
|
0
|
Итоговая сумма
|
|
6480
|
4900
|
4900
|
Средняя стоимость, USD
|
По курсу 150,3 тенге Национального Банка на дату оценки
|
5427
|
Средняя стоимость, тенге
|
815 678
|
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки определенная сравнительным подходом составляет 815 678 тенге.
4. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических подходов в оценке. Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:
-
Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.
-
Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения.
-
Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).
-
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество постройки, накопленный износ, потенциальная доходность и т.д.
-
Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых подходов в оценке.
|
|
|
№п\п
|
Наименование подхода
|
Стоимость, тенге
|
удельный вес
|
Рыночная стоимость, тенге
|
1
|
Затратный подход
|
не применялся
|
|
|
2
|
Сравнительный подход
|
815 678
|
1
|
815 678
|
3
|
Доходный подход
|
не применялся
|
|
|
|
ИТОГО, тенге:
|
|
1
|
815 678
|
5. Итоговое заключение о рыночной стоимости
Стоимость Движимого имущества: Shevrole Niva 212300, Р 032 РК составляет с округлением:
815 678 (восемьсот пятнадцать тысяч шестьсот семьдесят восемь) тенге
или
5 427 (пять тысяч четыреста двадцать семь) долларов США.
Курс тенге к доллару США, установленный Национальным Банком Республики Казахстан на дату оценки, составляет 150,3 тенге за 1 доллар США.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если от даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Молдыбаева Динара Хаержановна ___________________ Исполнительный Оценщик
Байжиенов Данияр Жумагалиевич ___________________ помощник оценщика
Директор ТОО «Cosmo Group Consulting»
Жаркенов А.Б. ____________________
Отчет составлен в двух экземплярах.
Приложения к отчету об оценке № 13-1/123-25
Фотографии объекта оценки
 
 
 
 
страница 1 страница 2
|