Управление по оценке (УПО) — правительственное ведомство Великобритании. Оно предоставляет консультации по вопросам оценки департаментам правительства Великобритании, некото­рым отделам местных администраций и неправительственным организациям. Персонал обладает специальными знаниями, которые используются при подготовке списков оценки собственности, необходимых для исчисления местного налога или налога на коммерческую собственность. Также предоставляются консультации по вопросам принудительного отчуждения и налогам на имущество, взимаемым налоговым управлением.

В XX в. потребность в примене­нии принудительного отчуждения распалась на три основные сферы, в которых деятельность УПО также имела большое значение:

• 
  проложение дорог;
  

• 
  военная реквизиция и компенсация ущерба в результате военных действий;
  

• 
  улучшение жилищного фонда.
  

УПО оценивает собственность по поручению организаций государственного сектора для различных целей. Представителей государства, правительства и департаментов волнуют, в первую очередь независимость, честность, профессиональная компетентность и конфиденциальность. УПО отвечает этим требованиям, поскольку государственное учреждение может быть действитель-независимым там, где организации частного сектора могут столкнуться с конфликтом интересов.

В случае, когда речь идет о налогообложении, налогоплательщику необходимо быть уверенным в том, что определение размера налога проведено на базе полностью независимой профессиональной оценки. Он также заинтересован в соблюдении конфиденциальности в налоговых вопросах. УПО отвечает этим требованиям в сфере местного налогообложения, где УПО несет ответственность за исчисление налогов на коммерческую и промышленную движимость, а также муниципального налога фактически на все виды недвижимости в стране, решающую роль играет соглашение применения данных. УПО гарантирует неукоснительное соблюдение законодательства и повсеместное применение одних итех же методов оценки. Иначе доверие народных масс к системам налогообложения было бы потеряно.

Во многих случаях в Великобритании земля и строения на ней разделяются и по закону представляют единый объект недвижимости

При продаже, покупке и сдаче в аренду у покупателя или арендатора могут быть различные цели. Оценщик, работающий как в государственном, так и частном секторе может использовать для оценки разные основания:

— рыночную стоимость;

— рыночную стоимость при текущем пользовании;

• 
  полезность, или стоимость в пользовании;
  
• 
  восстановительную стоимость с учетом износа.
  

Для финансовой отчетности, касающейся зданий особого рода, рекомендуется использовать восстановительную стоимость с учетом износа, рассчитываемую с помощью затратного метода. Результат будет наверняка отличаться от рыночной стоимости, но в этом случае можно будет избежать потери имущества. Например, цена такого строения, оцененная как стоимость в использовании, может оказаться весьма значительной, и здание это трудно будет продать, в то время как рыночная стоимость его будет низкой.

Коммерческое недвижимое имущество в Великобритании, за некоторым исключением в особых случаях, облагается налогом на имущество, который должен платить владелец. Налог исчисляется исходя из ежегодной арендной стоимости, которую выплачивает гипотетический арендатор в срок, установленный законом (нало­гооблагаемая стоимость). Значения налогооблагаемой стоимости для других целей (как объективных, связанных с арендной платой на открытом рынке, так и субъективных, относящихся к возмож­ности арендатора платить из доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности с использованием этой недвижимос­ти) будут неодинаковыми.

Факторы, влияющие на оценку имущественных прав на землю меняются в зависимости от природы активов, целей оценки, формы владения и выбранной методики. Основными факторами оценки имущественных прав по отношению к земле являются следующие.

-юридические: природа правового интереса;, сервитуты; экспертиза экологическая, риска и задолженности; контракты, связанные с землей; территориальное планирование, ограничения, политика планирования, дорожные схемы и другие инициативы в государственном секторе; ; правила противопожарной безопасности; охрана здоровья и труда; улучшение дорог; условия аренды, срок аренды, условия пользователя, обязательства по ремонту, обязательства страхованию, оплата услуг, условия пересмотра аренды и т. д.

Рыночные: цели оценки; месторасположение; размер и конфирация; технические условия; износ; полезный срок службы в идущем; производственные/эксплуатационные расходы; плохая и хорошая репутация; доступность недвижимости; стоимость альтернативного пользования; демографические факторы; параметры рынка, спрос и предложение; анализ рисков; обзор и анализ промышленного сектора; финансовые рынки; воздействие - рынков капитала; налоги на недвижимость.

Поскольку динамика рынков изменчива и действие факторов непостоянно, оценщик должен не только понимать вопросы, связанные с экономикой, финансами и ценовыми механизмами, но и видеть рынок в целом и чувствовать его тенденции. Все это сильно усложняет работу оценщика.

Когда цель оценки установлена, то процедура может быть разбита на три этапа.

Как правило, юристы готовят отчет о правах на недвижимость, или делают выводы о сроке владения имуществом в зависимости от обстоятельств. Иногда представляются юридические докумен­ты, такие, как выписки из земельных регистрационных записей и договоров об аренде земли. Что касается изучения юридических документов и других исследований, то это дело оценщика опреде­лить степень их коммерческого значения. От результатов первич­ной инспекционной проверки зависит: нужно ли проведение спе­циализированных экспертиз, таких, как строительная экспертиза или отчет об экологическом состоянии.

В том случае, когда на рынках проводятся ограниченные операции или получено недостаточно информации, исследование может проводиться иначе. В качестве приемлемого метода может быть применен затратный подход, использующий восстанови­тельную стоимость с учетом износа и адекватной потенциальной рентабельности внутри компании.

Этап 3 — анализ и отчет. Это последняя фаза процесса оценки, включающая анализ собранной информации и формулирование подхода к оценке, выборе методов оценки и подготовку отчета. Довольно часто после проверки наличия необходимой информа­ции и получения четкой картины баланса рыночных сил возника­ет необходимость в дальнейшем исследовании.

Основные принципы налогообложения недвижимости В наиболее развитых странах мира в той или иной форме дейст­вует налог на недвижимость.

К его преимуществам следует отнести сложность уклонения от уплаты данного налога или уменьшения налоговых обязательств, как объектом обложения обычно является недвижимое имущество. Данное утверждение особенно верно в случае налогов, базой для исчисления которых служит стоимость земли и расположенных на ней зданий и сооружений. В меньшей степени оно применимо тогда, когда в налогооблагаемую базу включается только стоимость земли. Трудности уклонения от уплаты налога и уменьшения налоговых обязательств обусловлены следующими причинами:

• 
  недвижимость сама по себе является в высшей степени «видимой» и, как правило, легко поддается учету;
  

• 
  нетрудно установить целевое назначение недвижимости;
  

• 
  достаточно легко установить налогоплательщика (особенно если им является пользователь, а объектом налогообложения — в совокупности земля и расположенные на ней здания и сооружения);
  
• 
  может существовать (и обычно существует) действенный механизм взимания налога и обеспечения исполнения обязанности по его уплате.
  

Кроме того, это относительно стабильный налог. Условием его относительной стабильности является частое проведение переоценки с тем, чтобы изменения относительной стоимости отражались на сумме налога постепенно, по мере того как они происхо­дят на рынке.

Существует множество различных способов обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, хотя необходимость реального применения радикальных способов во многих случаях отсутствует. Для принуждения неплательщика к уплате задолженности достаточной бывает угроза их применения.

К недостаткам налога на недвижимость можно отнести большое число установленных законом налогоплательщиков. Этот недостаток, вероятно, носит больше политический, чем практический характер. Однако существует и серьезный практический недостаток: в результате введения налога на недвижимость налогопла­тельщиками могут стать люди, заработки которых находятся ни­же уровня, при котором они облагались бы налогами на доходы.

Вся недвижимость зарегистрирована и внесена в Реестр недвижимости, который поддерживается Национальной земельной службой Швеции, областными и муниципальными земельно-кадастровыми органами, а также в Реестр прав на недвижимость, который ведется органами по регистрации прав на недвижимость. Последние являются частью семи районных судов, административно подчиняющихся Государственному судебному управлению.

Содержание реестров гарантируется государством. Национальная земельная служба в Швеции решает следующие вопросы:

— учет земель;

• 
  формирование объектов недвижимости, включая разделение, перераспределение земельных участков и др.;
  
• 
  проведение топографо-геодезических и картографических работ;
  

• 
  предоставление географической и оценочной информации о недвижимости;
  
• 
  оказание платных услуг в области землеустройства, геодезии и картографии, информационного обеспечения.
  

— административная область, в которой расположена единица собственности; адрес; расположение на кадастровой индексной карте; координаты собственности и зданий, расположенных на ней;

• 
  площадь единицы собственности;
  
• 
  оценочная стоимость для целей налогообложения;
  

• 
  имя, адрес, гражданский регистрационный номер владельца, условия приобретения собственности, цена покупки;
  
• 
  строительные планы и правила, затрагивающие единицу собственности;
  

• 
  закладные;
  

• 
  идентификационные номера карт и других документов в архивах.
  

В Реестр недвижимости обязательно включается кадастровая карта. Для сельских территорий сводная кадастровая карта масштаба 1:20 000 имеется в цифровой форме (оригиналы карты масштаба 1:5000 или 1:10 000 основаны на ортофотопланах). Кадаст­ровые карты для городских территорий создаются в масштабе 1:1000 или 1:2000.

Кадастровая карта состоит из:

• 
  карты границ единиц недвижимости;
  

• 
  карты «принадлежностей», т. е. объектов недвижимости, связанных с землей, и обременении;
  

• 
  карты регулирования землепользования.
  

Пользование реестрами является платным. Пользователи оплачивают услуги копирования документов, выписки из реестров и пользование информацией СБДН в системе «онлайн». Дополнительно пользователи могут заказать сбор данных и выборки, тематические карты, а также оформить подписку на информацию о внесении изменений в реестры определенных географических областей и единиц собственности.

Оказание таких услуг возможно благодаря системе пространственных привязок банка земельных данных через систему координат в смежных областях. Орган законодательной власти рассматривает предложения, чтобы определить их желательность с политической точки зрения, и может исправить ошибки, которые были до­пущены органами исполнительной власти. После этого (прямо или косвенно) органы судебной власти толкуют закон и выносят свое суждение относительно правомерности нормы закона.

При определении налогооблагаемой базы возможны варианты включения в нее либо только земли, либо земли с расположенны­ми на ней зданиями и сооружениями. Если в налогооблагаемую ба­зу включается земля с расположенными на ней зданиями и соору­жениями, это означает, что для обеспечения того же уровня налоговых поступлений потребуется более низкая ставка налога; это также может привести к перераспределению налогового бремени между налогоплательщиками. В налогооблагаемую базу также мо­жет быть включена пустующая земля и связанные с ней права.

Объект налогообложения — это отдельный подлежащий обложению налогом объект. Фактический объект налогообложения зави­сит от того, кто является налогоплательщиком — собственник или арендатор. В случае если налогоплательщиком является арендатор, число отдельных объектов налогообложения гораздо больше, а их средний размер — меньше. Однако общая сумма начисленных налогов по отдельным частям объекта и, следовательно, взысканная сумма будет (значительно) выше единой суммы налога, начислен­ного по объекту в целом. Это обусловлено тем, что при прочих рав­ных условиях стоимость нескольких объектов недвижимости, взя­тых в совокупности, всегда ниже суммы стоимостей отдельных ее составляющих. Какой бы метод ни был избран, объект налогообложения должен иметь поддающиеся определению границы и нахо­диться в распоряжении одного арендатора или во владении одного собственника, в зависимости от обстоятельств.

Существует два подхода к определению стоимости в целях налогообложения земли или недвижимости: на основе годовой аренд­ной стоимости или рыночной стоимости.

Весьма важным вопросом, требующим решения, является периодичность переоценки. С учетом имеющихся в распоряжении для проведения переоценки ресурсов интервал должен быть максимально коротким. В идеальном случае следует стремиться к ежегодной переоценке. В системе налогообложения на основе рыноч­ной стоимости крайне важно, чтобы стоимость для целей налого­обложения была как можно ближе к текущей рыночной стоимости. К сожалению, на периодичность проведения переоценки часто влияют приводящие к отсрочкам политические решения, которые обусловлены стремлением избежать непопулярных среди избирателей мер. Например, когда считается, что переоценка может привести к существенному перераспределению бремени между различными категориями налогоплательщиков. Естественным образом, в этой ситуации лица, потерпевшие значительные финансовые убытки, выражают крайнее возмущение, в то время как лица, извлекшие выгоду, умалчивают о ней. Подобные случаи имели ме­сто во многих странах Европы, что привело к повсеместному снижению значимости налога на недвижимость на всем континенте. В отличие от других стран Европы в Великобритании отсрочки в проведении переоценки не повлияли на значимость налога на недвижимость.

Ипотечные залоги здесь регулируются Законом о собственности, вступившем в силу в 1925 г. В этом Законе также устанавли­ваются правовые рамки для заемщиков и залогодержателей. Великобритания не имеет конституции, и хотя законы принимает правительство, только суды решают, как эти законы должны быть интерпретированы.

Процесс ипотечного кредитования — это простой процесс. Собственник земли и недвижимости (фригольда или лизгольда) дока­зывает свое право собственности кредитору, а затем залогодатель оформляет закладную, согласно которой земля отдается в качестве обеспечения залога или «назначается» в пользу залогодержателя. В этой закладной собственник соглашается, что, если условия согла­шения о ссуде будут нарушены заемщиком, то кредитор после вы­ставления требования о возврате ссуды может забрать недвижи­мость и продать ее, чтобы возместить сумму выданной ссуды.

Закладная может включать условия кредита, или она может быть оформлена вместе с кредитным договором. В коммерческой банковской деятельности выгодно оформлять закладные и кредитные договора отдельно, так как если закладная рассчитана на покрытие всех денежных сумм, то при условии, что требование правильно зарегистрировано, банк может выдать ряд займов, используя одно и то же обеспечение проведения процедуры по составлению требования каждый раз заново. Эта форма используется всеми основными коммерческими банками-кредиторами в Великобритании.