— право собственности и право наследования гарантируются содержание и ограничения определяются законами;

— собственность обязывает: ее использование должно служить на пользу общества;

— отчуждение допустимо, если оно служит на благо болыпинства. Оно должно осуществляться только по закону или на основании закона, регулирующего вид и размер возмещения. Отчуждение выполняется при учете интересов заинтересованных сторон общественности и причастных лиц. Споры и притязания о размере возмещения решает суд.

Таким образом, собственность обозначает не только неограниченное право владения и использования имущества, но и исполнение обязанностей по соблюдению прав, необходимых для сущест­вования в правовом обществе.

Правовым последствием отчуждения собственности для общественных нужд является обязанность выплаты возмещения. Возмещение при отчуждении должно компенсировать возникающие имущественные убытки затронутого лица, но не увеличивать стоимости самой собственности.

Менеджмент и мониторинг земель. Оборот земли — ключевая задача территориального планирования и развития населенных пунктов. Территориальное планирование и мониторинг земель отвечают требованиям экологическо­го, экономического и социального развития. Ответственной задачей территориального развития в Федеративной Республике Германии является создание резервного земельного фонда для нужд расширения населенных пунктов и развития дорожной сети (в настоящее время составляет 12%).

В связи с этим мониторингу земель отводится в будущем важнейшая роль. При этом функции государства направлены на организацию и сопровождение процессов по решению проблем, касающихся земельной собственности. Государство устанавливает законные рамки в удовлетворении общественных потребностей при использовании земель, а также частных потребностей правомочных лиц. Мониторинг земель охватывает при этом общественную сферу, окружающую среду и экономику. К мониторингу земель относятся:

—определение и предъявление доказательств правовых, экономических и геодезических данных о земельном участке — как основы государственного планирования и принятия решений об использовании;

—стратегические меры, ориентированные на потребность развития и отвода земель под строительство и другие виды использования.

Постоянной задачей мониторинга земель является предоставление значительных площадей земель под строительство по наиболее низким ценам с той целью, чтобы у широкого круга населения была возможность приобретать земельную собственность. С экологической точки зрения особое значение приобретают мобилизация земель под строительство и повторное использование не­возделанных земель.

Ключевую позицию в земельной политике, менеджменте, мониторинге земель и землеустройстве занимает оценка — деятель­ность по определению стоимости земельных участков. К ней от­носятся:

— методы и технологии определения действительной стоимости земельной недвижимости (рыночной стоимости земельных участков) используемой при решении задач территориального планировании систем оценки недвижимости и налогообложения некоторых странах мира;

- анализ важнейших факторов ценообразования на земельном рынке;

- всесторонняя «прозрачность» земельного рынка благодаря информации о тенденциях развития рынка, формировании цен и данных земельной оценки.

Центральным понятием стандартизации оценки в Германии является рыночная стоимость. В Строительном законе (§ 194) дает­ся ее определение. Рыночная стоимость — это цена, «которую можно было бы получить в обычных условиях земельного рынка на дату оценки стоимости в соответствии с действующими поста­новлениями и в зависимости от фактических особенностей и дру-характеристик, а также места расположения земельного участка».

Согласно данному определению рыночная стоимость представляет собой величину меновой стоимости, формирующуюся в зависимости от спроса и предложения на земельном рынке. Определять величину рыночной стоимости необходимо по объективным критериям и, по возможности, независимо от субъективных мнений.

Стоимость участка может определяться для самых разных целей, в том числе для:

• 
  купли-продажи;
  
• 
  залога с целью получения кредита;
  
• 
  налогообложения;
  
• 
  определения размера компенсации в процессе возмездного
  

Требования к качеству и точности определения стоимости будут различными в зависимости от целей оценки. Требования бывают

особенно высокими, если они оказывают непосредственное влияние на наличные денежные платежи (например, на размер компенсации при отчуждении), и невысокими, если они рассматрива­ются как относительный масштаб (например, в случае налогооб­ложения).

Важнейшие правовые основы оценки стоимости содержатся в Строительном законе и в разрабатываемом на его основе Положении об оценке стоимости. В них, а также в соответствующих постановлениях федеральных земель установлены рамки для так называемой «официальной оценки стоимости», выполняемой экспертными комиссиями.

В Положении об оценке стоимости для определения рыночной стоимости объектов недвижимости предусматриваются три стандартных метода:

• 
  сравнения продаж;
  
• 
  накопления прибыли (капитализации);
  
• 
  реальной стоимости.
  

Условия для его применения:

• 
  наличие достаточного числа сравнимых цен продажи (близких по времени);
  
• 
  совпадение у оцениваемого участка и сравнимого с ним объекта большинства признаков, влияющих на величину стоимости.
  

Наиболее важным моментом определения рыночной стоимости объекта недвижимости является выявление признаков, влияющих на эту стоимость:

— степень развития земли (например «аграрная» земля, «строительная» земля и промежуточные стадии, такие, как земля, предназначенная под строительство, земля, готовая для строительства, и «сырая строительная» земля);

- возможность использования земли (вид и объем строительно-нспользования);

• 
  права и обременения;
  
• 
  свойства и фактические качества земельного участка (размер форма участка, свойства грунта, фактическое использование и пригодность застроенных участков вид строения, дата постройки, тип строения, форма строения, размер и оснастка, , прибыль);
  

При применении метода сравнения продаж привлекаются цены одаж таких участков, которые обладают достаточно сходными с актом оценки признаками, оказывающими влияние на стоимость.

Для этого используется подробный, включающий перечень воз-кожных ситуаций, содержащихся в автоматизированном Сборнике покупных цен. Кроме этих данных в нем также имеется деталььное описание признаков, влияющих на стоимость. Из этого Сборника проводится выборка, и если сравниваемые объекты по своим признакам близки к оцениваемому объекту, то рыночная стоимость определяется в результате прямого сравнения цен на основании вычисления среднего арифметического значения.

Использование прямого сравнения не всегда возможно из-за отсутствия достаточного числа подобных случаев. Так, очень редко Возможно прямое сравнение застроенных участков, поскольку строения обладают многочисленными индивидуальными особенностями, которые, как правило, исключают применение этого метода.

Для оценки стоимости привлекаются только такие покупные цены, о которых известно, что они свободны от влияния каких-то Особых условий или личных обстоятельств. Исключение составляют те случаи, когда влияние таких условий или обстоятельств все же удается учесть. Это может быть вынужденная продажа, купля-продажа между родственниками, перекуп у соседей.

Если в районе расположения оцениваемого земельного участка не находится для сравнения достаточного числа покупных цен, то допускается привлечение данных о земельных участках из похожих районов. В этом случае основа для оценки стоимости может быть расширена.

Наряду с ценами сравниваемых участков или вместо них могут использоваться ориентировочные стоимости. Ежегодно они определяются на основе покупных цен или цен на землю как средние значения местоположения.

Во многих случаях, даже если имеются участки для сравнения, часто по своим признакам, влияющим на оценку, они не соответствуют оцениваемому объекту. С одной стороны, возможны расхождения в качестве: пашня сравниваемого участка имеет луч­шую почву; привлеченный для сравнения дом старше оценивае­мого объекта; для выбранной строительной площадки разрешает­ся иное строительное использование. С другой стороны, может получиться так, что время совершения сделки (купли-продажи) лежит в далеком прошлом — так называемые временные отклоне­ния между моментами оценки и продажи сравниваемого участка. Разница во времени и должна быть учтена и имеет значение, если за этот период времени произошли изменения в ценообразовании.

Индексные ряды также можно составить для застроенных участков, в частности для приватизированных квартир.

Индексные ряды отражают изменение стоимости во времени, поправочные коэффициенты позволяют учитывать различия в качестве, например, неодинаковые размеры стройплощадок: большие имеют более низкую стоимость квадратного метра площади,

• 
  на погашение хозяйственных расходов и хозяйственное понижение стоимости (амортизационные расходы) строения;
  
• 
  для обеспечения соответствующего начисления процентов на капитал. Капитал соответствует рыночной стоимости.
  

Данное различие для модели имеет большое значение, потому что строение устаревает и имеет ограниченный срок жизни, а земельная недвижимость имеет неограниченный срок службы.

Метод капитализации дохода основывается на оценочной модели. Однако начисление процентов на недвижимый капитал, лежащее в основе данного метода, определяется, как правило, с помо­щью статистического анализа сопоставимых случаев продаж.

Метод капитализации дохода используется для оценки недвижимости, для которой извлечение прибыли имеет доминирующее значение: для оценки земельных участков, используемых для по­лучения прибыли, а также для домов, в которых арендуется жи­лье, для деловых офисов, офисных строений. Кругу интересую­щихся этими объектами лиц важен в первую очередь вопрос, ка­кие проценты принесет вложенный капитал.

Основой данного метода является доход. Во внимание принимаются ожидаемые доходы от недвижимости: арендная плата или плата за наем. Арендные платы выбирают из данных о рынке недвижимости, наблюдая за рынком, сбором арендных плат или используя составленные для коммун сводки об аренде. Эти будущие доходы от недвижимого капитала могут расходиться со значением ямаемой аренды оцениваемого строения. Частично оплачивает­ся заниженная арендная плата, частично — завышенная. Перспективная арендная плата — это плата, соответствующая местному уровню аренды сравнимых объектов. Перспективные доходы составляют валовой доход брутто.

, Собственник, управляя своим приносящим доход объектом, не-сет затраты, называемые хозяйственными затратамии и— административные расходы;

• 
  эксплуатационные затраты (если не переложены на арендаторов);
  
• 
  надбавка к цене за риск.
  

Для земельной недвижимости устанавливается постоянная процентная ставка. Стареющее строение приносит ограниченные по времени доходы. Строение и земельный участок не могут капита­лизироваться по одной оценочной модели. Капитализируется только часть чистого дохода, относящаяся к строению. Это обеспечивается тем, что из чистого дохода вычитают часть дохода, относимую на землю. Оставшаяся величина — часть чистого дохода от строения.

Стоимость земли можно определить сравнительным методом.

При начислении процентов на стоимость земли используется процентная ставка на недвижимость. Это такая же процентная ставка, которая используется при капитализации части чистого до­хода от строения. Актуальное значение процентной ставки на не­движимость берется из данных о рынке земельной недвижимости.

Часть чистого дохода от строения капитализируется в фактическую стоимость ренты с ограниченным сроком (умножением час­ти чистого дохода, отнесенной на строение, на множитель, полу­ченный математическими вычислениями).

К стоимости ренты от строения прибавляется стоимость земли. Результат — чистый капитализированный доход от единого объ­екта недвижимости — стоимость объекта недвижимости.

Для этой модели необходим ряд величин:

• 
  будущие доходы от недвижимого капитала, берутся из данных рынка недвижимости;
  
• 
  хозяйственные затраты (опытные данные или реальная величина затрат);
  

• 
  процентная ставка (ставка капитализации);
  
• 
  остаточный срок использования.
  

В этой модели центральная функция отведена процентной ставке (ставке капитализации), при условии, что другие составляющие (арендная плата) реальны и соответствуют условиям рынка. Процентная ставка (ставка капитализации) определяется из условий местного земельного рынка, исходя из сравнения сопоставимых проданных объектов, арендная плата которых известна. Для нахождения процентной ставки (ставки капитализации) необходимо наличие большого числа сопоставимых объектов. Эти случаи долж­ны быть актуальными, так как процентная ставка (ставка капитали­зации) изменяется во времени (аналогично другим процентным ставкам). В последние годы благодаря автоматизированному Сбор­нику покупных цен определение ставки капитализации упрощено.

Метод, основанный на оценочной модели, кажущейся, на первый взгляд, сложной, ориентируется на рынок недвижимости. Значение капитализированного дохода специально приводить к условиям рынка нет необходимости (как это делается в методе реальной стоимости). Если не существует других признаков, влияю­щих на стоимость, то капитализированный доход принимается за рыночную стоимость.

В основе метода реальной стоимости лежит идея о том, что рыночная стоимость застроенного участка ориентируется на затраты, необходимые на приобретение земли и возведения на ней строительных сооружений, аналогичных оцениваемому объекту. При этом учитывают снижение стоимости из-за возраста строе­ния, строительных недостатков, а также в связи с экономическим износом. Наряду со стоимостью земли и строительных сооруже­ний третьей составляющей реальной стоимости является стои­мость иных сооружений — например, таких, как садовое освеще­ние и хозяйственные постройки.

При определении реальной стоимости строения исходят из обычных восстановительных затрат единицы сравнения (марки ФРГ на единицу кубатуры или площади), называемых «нормальной» производственной себестоимостью, в зависимости от года строительства и оснащения строения.

Метод реальной стоимости хорошо подходит для оценки таких земельных участков, у которых на первом месте стоит не получение прибыли, а личное использование. Это относится, например, к домам индивидуального строительства, которые, прежде всего используются для личных нужд, а не с целью вложения капитала. Метод реальной стоимости — наиболее часто используемый метод, хотя некоторые специалисты подвергают его резкой критике. В чем заключается суть этого метода? Гипотетическая модель исходит из того, что стоимость строения на дату оценки все еще находится в зависимости от затрат на его возведение. В качестве Альтернативы существующему дому можно построить новый дом. Между этими вариантами на рынке недвижимости устанавливайся равновесие: если существующий дом будет слишком дорог, то спрос уменьшится, и больше домов будет строиться. Если цены на существующую недвижимость падают, то возрастает спрос на них, и цены снова повышаются.

Метод реальной стоимости наибольшее внимание уделяет строениям, поэтому его предпочитают строители. Он может применяться для оценки строений промышленного или иного производственного использования. Этот метод используется для оценки в тех случаях, когда применение сравнительного метода и метода капитализации дохода не оправдывается.

Первый шаг метода — оценка затрат на возведение аналогичного строения, но для возведения строения необходима земля, поэтому второй шаг — определение стоимости земли методом сравнения продаж.

Расчет восстановительных затрат на строительство здания ведется по укрупненным показателям, а не с перечислением видов работ (например, кровля крыши, штукатурные и малярные работы), как это обычно делается в строительной смете.

При этом исходной величиной расчета являются обычные восстановительные затраты, т. е. стандартизированные расходы, вычисленные на большую площадь строения. Их значения (в зависи­мости от строительного объема (м³ ) и площади (м²) приводятся в соответствующих таблицах. Поскольку затраты подвержены конъюнктурным изменениям, данные в таблицах приводятся на определенную дату: год строительства, на который определяются нормальные восстановительные расходы.

С помощью строительного индекса (содержится в таблицах Федерального статистического ведомства) обычные восстановительные затраты можно пересчитать на момент оценки (на практике это дата, на которую выполняется конкретная оценка стоимости хозяйственного объекта). Актуальными являются достаточно дифференцированные обычные восстановительные затраты с ценами на определенный год.

Те показатели, которые в стандартизированных таблицах восстановительных затрат не приводятся, должны учитываться отдельно. Это, например, строительные элементы, такие, как наружные лестницы, большие чердачные конструкции, побочные строительные расходы — затраты на планирование, выполнение строительных работ, надзор и разрешения, а также расходы, связанные с обеспечением необходимого финансирования строительства.

Расхождения регионального уровня строительных цен со стандартными табличными значениями учитываются с помощью поправок.

Обычные восстановительные расходы на единицу сравнения умножаются на показатель объема строительства или площади. Результат — первоначальная (восстановительная) стоимость новостройки.

Однако оцениваемое строение, как правило, не является ново­стройкой. Возраст влияет на материал, уменьшает остаточный срок использования строения, приводит к снижению стоимости. Учет снижения стоимости из-за возраста преимущественно ги­потетический: рассматривается процесс развития стоимости.

Остаточный срок использования может быть увеличен благодаря ремонту или модернизации, или уменьшен вследствие неправильного технического обслуживания.

Снижение стоимости происходит и в результате строительных дефектов и повреждений. Они могут учитываться в значениях прямых восстановительных затрат или остаточного времени использования (снижение стоимости в связи с возрастом).

По-другому определяется снижение стоимости на основании опытных данных или исходя из затрат на устранение данных строительных дефектов.

Прочие признаки, влияющие на стоимость: экономический износ, неординарное состояние объекта и значительное отклонение фактического использования от целевого, необходимо также учитывать в виде поправок.

Результатом представленных выше расчетов является реальная стоимость строения.

Особое производственное оборудование, например, такое, как топливозаправочные установки, элеваторы, сейфы и т. д., оценивается отдельно. Наружные сооружения — трубопроводы систем водоснабжения, ограждения, укрепления и насаждения оцениваются, как правило, исходя из опытных данных или из затрат на их создание. Совокупность этих зна-лй — стоимость строительных и иных сооружений (причем _д иными сооружениями понимают элементы озеленения, т. е. аховые и парковые насаждения, части внешних сооружений), ьная стоимость земельной недвижимости складывается из эщих компонентов: стоимость земли плюс стоимость строительных и иных сооружений.

Однако это еще не рыночная стоимость объекта. Для ее получения необходимо предпринять следующий шаг — адаптацию к ры-очным условиям: внести поправку в восстановительные затраты возраст, учесть актуальную стоимость земли и установить связь с условиями рынка земельной недвижимости. Практика подтвердила правомерность такого подхода для некоторых областей рынка (например, для объектов собственного использования).

Однако рынок недвижимости несовершенен, он развивается по единымым законам. Например, он по-разному обходится с раз-личными видами строений, такими, как отдельно стоящие дома индивидуального строительства и дома, выстроенные «по ранжиру». Рыночные отношения изменяются от региона к региону. С дорогими строениями он обходится иначе, чем с дешевыми: чем •выше реальная стоимость, тем больше процентная скидка от ре­альной стоимости. Возраст строения, мода на архитектуру, пред­ставление об удобствах также играют важную роль. Изменение этих характеристик приводит к изменению данных, что мешает использованию модели реальной стоимости. Возникает задача — учесть влияния рынка, что возможно только эмпирически на ос­нове Сборника покупных цен. С помощью статистического ана­лиза экспертные комиссии определяют соотношение покупной Цены к реальной стоимости для определенных групп объектов оценки (возраст, тип) с учетом значимых влияющих величин (как правило, в зависимости от реальной стоимости).

Благодаря наличию достаточного количества сопоставимых объектов, для которых определяется реальная стоимость, состав­ляют статистически точные прогнозы зависимости отдельных величин.

Таким образом, данный метод в итоге адаптируется к условиям рынка недвижимости:

Оценка стоимости по методу определения реальной стоимости включает в себя элементы метода сравнения продаж.

Если предоставление кредита осуществляется под залог земельной недвижимости, то для защиты кредитора необходима уверенность в том, что данный объект действительно обеспечивает необходимые гарантии в неустойчивых условиях земельного рынка.

Кредитному институту необходимы гарантии на протяжении полного срока предоставления займа. Поэтому в рамках финансирования оценке недвижимости отводится особая роль. Для этого служит метод определения залоговой стоимости.

Залоговая стоимость земельного участка — это стоимость, которую можно ожидать на дату оценки на основе долгосрочных и гарантированных в будущем критериев, исходя из анализа рыночных условий длительного периода, которую при условии нормальных рыночных отношений в будущем можно реализовать на протяжении установленного срока.

Методически определение залоговой стоимости осуществляет­ся по принципам определения рыночной стоимости. Некоторые рабочие шаги одинаковы, однако ряд показателей, например таких, как: размер арендной платы, хозяйственные расходы и про­центная ставка капитализации, которые рассчитываются с условием получения их стоимости с долгосрочным сроком действия.

• 
  для налоговой оценки необходимы общие правила, характерные для массовой оценки. Только стандартизированные методы вычислений могут обеспечить быстрое достижение точных результатов;
  
• 
  решающими условиями являются одинаковые отношения к налогоплательщикам и возможность отслеживания процесса оценки. Этого можно достичь только в результате применения упрощенных технологий, без учета индивидуальных или региональных особенностей;
  

Определение стоимости недвижимости для налогообложения выполняется для взимания нижеследующих налогов: - поземельного;

• 
  с наследства и дарения;
  
• 
  на покупку земельного участка.
  

Оценка стоимости земельных участков осуществляется:

• 
  экспертными комиссиями по определению стоимости земельной недвижимости;
  

• 
  экспертами-специалистами.
  

• 
  составления и анализа Сборника покупных цен;
  
• 
  определения ориентировочных стоимостей земли;
  
• 
  вычисление данных, необходимых для оценки;
  
• 
  публикация отчетов о рынке земельной недвижимости;
  

• 
  составление обзорных списков-сводок арендных плат и пр. Оценкой стоимости земельной недвижимости занимаются:
  
• 
  независимые (частные) эксперты;
  
• 
  общественно уполномоченные и присяжные эксперты;
  
• 
  сертифицированные эксперты;
  
• 
  эксперты-специалисты при ведомствах и учреждениях. Они выполняют полный объем задач по каждому направлению
  

• 
  оценки стоимости земельной недвижимости.
  
• 
  объективность (субъективное влияние и личные симпатии не должны отражаться на деятельности эксперта);
  
• 
  независимость и «нейтральность» при выполнении заявок по оценке.