ГЛАВА 26. СИСТЕМА ОЦЕНКИ И НАЛОГООБЛАЖЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В АВСТРАЛИИ

1) участки, реагирующие на рыночные тенденции одинаковым образом, группируются в одном компоненте (географическом районе, ценовой зоне);

2) существующая величина оценки этих участков в одном компо-ненте (географическом районе, ценовой зоне) обновляется на основании определенного рыночного коэффициента, на который i умножается стоимость земли согласно предыдущей оценке. После этого результаты проверяются оценщиком-подрядчиком, и при необходимости проводится индивидуальная оценка стоимости. Каждый приоритетный участок должен проходить оценку на ежегодной основе.

Применение техники массовой оценки имеет свои ограничения, в частности, ограничения по времени. Продолжительное применение одних и тех же коэффициентов может привести к тому, что определяемая величина оценки в пределах географического района не будет соответствовать действительной. Некоторые виды недвижимости настолько редко встречаются или настолько чувствительны к местным переменам, что единственно приемлемым для оценки их стоимости может быть метод индивидуальной оценки.

В обязанности оценщиков-подрядчиков входит предложение

наиболее адекватных методов оценки.

Хотя система массовой оценки применяется для определения стоимости большинства земельных участков, согласно Закону об оценке стоимости земли требуется, чтобы оценка каждого земельного участка опиралась на рыночные показатели и подтверждалась ими. Это особенно важно, когда в суде рассматриваются протесты или апелляции по результатам оценки.

Процесс массовой оценки включает следующие шаги.

Анализ рынка. Наиболее важной частью процесса оценки является интерпретация состояния рынка по положению на 1 июля. При этом никакие навыки в оценке не могут заменить адекватный анализ рынка.

Анализ рынка включает в себя анализ продаж, аренды и технико-экономическое обоснование. Для каждого участка, по которому предпринимается рыночный анализ, следует приложить: фотографию участка, зарегистрированный план (ЗП) участка или соответствующую часть плана либо иной план с характеристикой участка, план местности (дорожный атлас и т. п.).

Анализ продаж. Случаи продаж земельных участков, которые отражаются на уровне стоимости по состоянию на 1 июля, должны подвергаться анализу. Такой анализ включает в себя топографические детали, особые условия сделки, а также заключение о том, является ли такая продажа характерной для данного рынка.

Когда проводится анализ продажи участка в процессе его обустройства с целью оценки его стоимости, важно принимать во внимание добавленную стоимость, образовавшуюся в результате обустройства, либо документы, подтверждающие вывод, что обустройство не увеличило стоимость участка. Например, такие факты, как снос построек или заявки, поданные на обустройство и реконструкцию.

В тех случаях, когда стоимость корректировалась относительно уровня на 1 июля, должны быть представлены данные об изменении стоимости или разумные обоснования оценочных колебаний.

Необходимо предоставить рыночный обзор по каждому виду использования земельной недвижимости.

Продажи, которые проходили анализ, но считаются нестандартными или не попадающими в разряд рыночных сделок, должны быть также включены вместе с детальным обоснованием.

Текущий анализ продаж. Менеджеру по контрактам на регулярной основе должны предоставляться материалы анализа продаж и прочая информация, имеющая отношение к ситуации на рынке по положению на 1 июля, помогающая Генеральному оценщику принимать решения по протестам и апелляциям.

Информация (материалы анализа рынка), которая должна храниться и в электронном виде предоставляться Генеральному оценщику, формируется по пяти группам.

5 Описание объектов недвижимости и анализ различных видов недвижимости:

- жилых участков;

- коммерческих и промышленных участков;

- сельских участков; другой категории.

Аналитическая сводка продаж по компонентам (географическим районам, ценовым зонам) для использования в качестве:

• 
  жилья — единичные участки для проживания;
  
• 
  жилья — квартиры;
  
• 
  коммерческих участков;
  
• 
  промышленных участков;
  
• 
  сельских участков;
  
• 
  других категорий.
  

Анализ аренды и лизинга коммерческой (для розничной торговли) и промышленной собственности применяется в технико-экономических обоснованиях и при определении категорий стоимости,.. земли, в частности, под центрами розничной торговли.

4. Аналитическая сводка аренды коммерческой и промышленной собственности.

-5. Технико-экономическое обоснование (предполагаемое освоение).

В условиях незначительных продаж или когда арендная информация является единственным рыночным показателем, для определения стоимости земли необходимо подготовить технико-экономическое обоснование.

Структура компонентов. Участки одного района относятся к одному и тому же компоненту.

• 
  Оценка стоимости эталонных участков. На основе анализа рынка должна быть оценена стоимость каждого эталонного участка каждого компонента. Это — важнейшая часть процесса. Поскольку каждое определение оценочной стоимости должно опираться на рыночные показатели, стоимость эталонного участка также должна основываться на аналогиях рынка. Кроме того, необходимо наличие очень веских доказательств для опровержения низкой цены продажи, которая не соответствует уровню цен, установившихся на рынке. Эти доказательства крайне важны, поскольку именно такие участки учитываются в процессе рассмотрения протестов деклараций, представляемых собственниками и касающихся изменений, проведенных с участками и строениями;
  
• 
  налоговых материалов, получаемых при ежегодной инспекции коммун (Commune — мелкая единица административного деления, муниципалитет).
  

План является основным кадастровым документом, он используется для установления (локализации) местоположения земельного участка и идентификации строений. План составляется для каждой коммуны и полностью охватывает ее территорию. Секция кадастрового плана представляет собой территорию, ограниченную стабильными границами (дороги, тропы, каналы и др.).

Обновление кадастровых планов в связи с изменением границ объектов недвижимости осуществляется непрерывно по мере поступления межевых документов. В связи с другими изменениями, связанными с размещением посевов сельскохозяйственных культур, застройкой, обновление планов проводится раз в год.

Парцелла является базовой кадастровой единицей. Она представляет собой участок земли, принадлежащий одному собственнику. Каждая парцелла идентифицируется по уникальному номеру внутри кадастровой секции.

Для каждой коммуны существуют два экземпляра планов. Первый — «текущий» экземпляр, находящийся в кадастровом бюро, к которому приписана коммуна. Он постоянно обновляется на основании документов о делении и объединении парцелл. Второй экземпляр — копия — находится в мэрии и ежегодно обновляется. Этот экземпляр также называется коммунальным атласом.

Кадастровый план включает:

— общие листы формата 75x105 см, масштаба 1:10 000 или 1:20 000, представляющие полностью территорию коммуны с делением на секции;

— листы парцелл того же формата, но более крупного масштаба: от 1:500 до 1:2500, где каждый лист плана представляет собой секцию или ее часть с изображением всех элементов недвижимости (земельные участки и строения), топографических (дороги, улицы, водные потоки) и топонимических элементов (названия улиц, номера домов и др.).

Сводным документом для учета и оценки имущества, а также Для определения земельного налога застроенных и незастроенных земельных участков служит кадастровая матрица.

Опись секции представляет собой легенду плана. Для каждой парцеллы она содержит:

— нумерацию (букву секции и номер плана);

• 
  ее адрес;
  
• 
  кадастровое содержание;
  
• 
  номер коммуны и землевладения;
  
• 
  указание произошедших изменений. Дополнительная документация состоит в основном из файла0
  

Коэффициент компонента определяется посредством деления новой величины эталонной стоимости на ее предыдущее значение.

Если используется некоторое число эталонов, то следует выбрать тот коэффициент, который встречается у наибольшего числа участков. Если оценка стоимости эталонов дает в итоге ряд коэффициентов, это может говорить о необходимости снижения числа коэффициентов или создания новых компонентов.

Оценка стоимости. Коэффициент компонента применяется для перерасчета стоимости участков компонента. После этого результаты передаются оценщику-подрядчику для проверки на предмет их подтверждения рыночными показателями. Результаты оценки, которые отклоняются от рыночной тенденции, должны рассчитываться в частном порядке.

Составление отчета об оценке стоимости компонента является наиболее важной частью процесса оценки.

Этот отчет должен содержать те уровни оценки, которые должны быть утверждены Генеральным оценщиком. После окончательного утверждения отчет не подлежит никаким изменениям без соответствующего разрешения со стороны Генерального оценщика.

Отчет об оценочной стоимости компонента должен быть выполнен по каждому компоненту отдельно и должен содержать следующую информацию.

1. 
   Краткий обзор продаж, применяемых к оценке эталонных участков для этого компонента.
   
2. 
   Данные оценки стоимости эталонов, включая подробности методологии и проведенных вычислений.
   
3. 
   Комментарии к оценке эталонной стоимости должны содержать краткую топографическую характеристику и описание расположения для каждой проведенной продажи. Для тех видов земельных систем оценки недвижимости и налогообложения которых в странах мира, где не может быть применено прямое сравнение, необходимо приложить подробное описание применяемой методики и вычислений.
   

После проведения анализа рынка и эталонной стоимости станет очевидно, какие из компонентов требуют внесения изменений в связи с переменами, проводившими за определенное время в соотношении стоимости земельных участков компонента. Эти перемены в соотношении стоимости могут быть преодолены как на основе частной оценки, и в результате изменения границ компонента, а также создания новых либо объединения имеющихся компонентов.

Окончательный отчет об анализе рынка потребует внесения дополнений и изменений в предварительный отчет об анализе рынка для того, чтобы стало возможным выполнение необходимых расчетов. Это тот отчет, на основании которого Генеральный оценщик утверждает новые коэффициенты компонентов.

После утверждения Генеральным оценщиком отчета об анализе Рынка оценщик-подрядчик приступает к выполнению оценки всех участков земли, находящихся в пределах одного района, в соответствии с положениями контракта.

Перед тем, как вынести окончательное утверждение, Генеральный оценщик потребует данные по району, необходимые для проверки оценочной стоимости и применения Программы проверки Стоимости. Контроль качества. Оценщики-подрядчики должны представить заверенное подписью подтверждение проведения ими в каждом районе проверок качества.

В настоящее время используются следующие определения понятия «стоимость».

• 
  стоимость участка стоимость без обустройства;
  
• 
  капитальная стоимость после обустройства капитальная стоимость;
  

Практическое выполнение работ по оценке недвижимости можно рассмотреть на примере штата Новый Южный Уэльс.

Здесь ежегодно Генеральный оценщик в результате открытых торгов заключает контракты на оказание услуг по оценки стоимости земли для расчета налогов во всех районах Нового Южного Уэльса. Каждый район обычно состоит из территорий нескольких местных советов.

Контракты, как правило, заключаются на три года в городских районах и на четыре года в сельских районах штата.

Подрядчик обязывается оказать следующие услуги.

1. 
   Услуги по индексации. Всем видам продажи земельной собственности подрядчиком присваивается код, который используется как самим подрядчиком, так и менеджерами Генерального оценщика.
   
2. 
   Услуги по анализу рынка и эталонов. Подрядчик представляет Генеральному оценщику отчет об анализе рынка установленной формы по каждому району. Результаты этого анализа подрядчик применяет к оценке стоимости нескольких эталонных участков, чтобы рассчитать коэффициент для каждого компонента.
   
3. 
   Консультационные услуги. По соглашению с генеральным оценщиком подрядчик применяет коэффициенты для проведения предварительной оценки. Как подчеркивается в правилах использования коэффициентов, они должны применяться с известной долей осторожности, так как они дают точную оценку не во всех случаях, и может потребоваться индивидуальная оценка.
   
4. 
   Услуги по протестам и апелляциям. Каждый землевладелец получает уведомление о проведенной оценке стоимости его земли, которую он имеет право опротестовать. В то время как рассмотрение протестов относится к компетенции Генерального оценщика, подрядчик должен оказывать ему поддержку, предоставляя информацию и при необходимости выступая в качестве свидетеля-эксперта, если дело доходит до суда.
   

Менеджеры по контрактам являются представителями Генерального оценщика, их задача состоит в наблюдении за тем, чтобы подрядчики соблюдали требования контракта и руководства по процедуре. Менеджер по контрактам от лица Генерального оценщика утверждает коэффициенты различных компонентов, обеспечивает своевременное предоставление отчетов и следит за регулярностью оплаты услуг подрядчика.

Процедура оценки начинается с выбора эталонных участков и отводится таким образом, чтобы они охватили полный диапазон стоимости в пределах каждого компонента. Это дает возможность следить за колебаниями стоимости, указывающими на необходимость индивидуальной оценки или изменения границ компонента. Количество эталонов внутри одного компонента варьируется в зависимости от диапазона величин стоимости этого компонента. Не исключено, что для компонента с очень узким диапазоном стоимости потребуется лишь один эталонный участок. Все участки одного района относятся к одному и тому же композиту.

Главное назначение компонентов состоит в том, чтобы обеспечить возможность массовой оценки стоимости входящих в них участков. Для индивидуальной оценки в случае, когда она необходима, должны выделяться определенные силы и средства. Компоненты используются в двух целях.

1. Для сведения участков со схожими характеристиками и схожими колебаниями стоимости в единые группы. Эти характеристики затем позволяют проводить переоценку сходных видов собственности с помощью единого коэффициента, при этом компоненты не обязательно должны включать только соседние участки. Замечено, что похожие участки часто имеют и подобные колебания оценочной стоимости.

2. Для выделения участков, не похожих на большинство участков того же района, например, районные торговые центры и одиночно расположенные пункты быстрого питания и т. д. Оценка стоимости такой земельной собственности должна проводиться в индивидуальном порядке.

Каждый компонент должен содержать только те участки, которые относятся к одной и той же зоне — жилой, коммерческой, промышленной, сельской и т. д.

Границы компонента указываются на карте местности вместе с детальным описанием участков, включенных в этот компонент. границы компонента могут быть изменены только с разрешения менеджера по контрактам при Генеральном оценщике. Реестр кодов компонента каждого района должен прилагаться к контракту, вместе с которым он передается оценщику-подрядчику.

Виды собственности, относящейся к одному компоненту, должны иметь один код. Такой код состоит из двух букв от А до Z (АА

до ZZ), исключая буквы I и О. Каждый такой код может использоваться только раз в применении к одному району.

На основе анализа рынка оценивается стоимость каждого эталонного участка каждого компонента. Это важнейшая часть процесса, поскольку каждое определение оценочной стоимости должно опираться на рыночные показатели. Из этого следует, что стоимость эталонного участка также должна основываться на аналогиях рынка. Кроме того, необходимо наличие очень веских доказательств для опровержения низкой цены продажи, которая не соответствует уровню цен, установившихся на рынке. Эти доказательства важны, поскольку именно такие участки учитываются в процессе рассмотрения протестов и апелляций.

На основе стоимости эталона рассчитывается коэффициент для каждого компонента, который затем применяется ко всем участкам компонента. Результаты оценки заверяются оценщиком-подрядчиком, который, кроме того, выполняет индивидуальную оценку, если она необходима.

Подрядчикам выдается копия Реестра стоимости земли, находящегося в ведении Генерального оценщика. Вся информация о продажах, поступающая к Генеральному оценщику, также передается подрядчикам. Подрядчик не имеет права вносить какие-либо изменения в содержание Реестра стоимости земли.

С 2001 г. от Генерального оценщика требуется оценивать стоимость каждого участка земли и вносить данные оценки в Реестр стоимости земли. Показатели стоимости ежегодно используются для расчета земельного налога и для общих целей, когда это требуется.