Земельная собственность и земельные отношения для России всегда были определяющими в ее социально-экономическом развитием. Поэтому оценочная деятельность являлась одним из главных направлений государственной политики. Основы ее начали формироваться в России еще в конце XV в. К концу XIX в. оценочные работы были проведены для всех видов недвижимого имущества. Оценка земли в это время проводилась или по стоимости земель или по их доходности. В первые годы Советской власти оценено было огромное количество земель частного, государственного и общественного владения и других видов недвижимости. И если с конца 20-х годов XX в. прекратилась оценка земли, находящейся в частной собственности, то оценка земель государственной и кооперативно-колхозной собственности продолжала оставаться на высоком уровне. С 70-х годов получили развитие массовые оценочные работы не только земель сельскохозяйственного назначения, других природных ресурсов, но и городских территорий.

В конце 80-х годов в СССР началось проведение радикальной экономической реформы. Создание совместных предприятий потребовало осуществления оценочных работ для определения вклада участников этих предприятий в уставный фонд. В счет вкладов могли вноситься здания, сооружения, оборудование, права пользования землей, водой, другими природными ресурсами. Отсутствие развитого земельного рынка и рынка недвижимости побудило к использованию нерыночных механизмов для определения стоимости объектов недвижимости. Для такой оценки были использованы в первую очередь исследования советских ученых по экономической и градостроительной оценке земельных ресурсов и земель поселений.

Введение с 1 января 1992 г. Закона РФ «О плате за землю» дало толчок к формированию в России цивилизованного земельного рынка. Назначение земельного рынка — представлять землю как предмет особой ценности, который должен быть максимально эффективно использован, и создавать механизм перехода земли от неэффективного пользователя к эффективному. Земельный рынок может считаться реальностью, когда присутствуют минимум два условия: каждый отдельно взятый участок имеет свою стоимость (цену) и может получить нового собственника.

Для России начала 90-х годов была характерна ситуация, когда в большинстве городских поселений оценку, основанную только на статистике рыночных продаж, провести невозможно из-за отсутствия не только качественной, но и количественной информации.

Поэтому большинство российских исследователей данного вопроса обратилось к отечественной практике комплексной экономической оценки городских земель, основанной на градостроительном анализе территорий поселения.

К моменту введения Закона РФ «О плате за землю» в стране вопросами оценки земель поселений занимались лишь энтузиасты, которые развивали данное направление еще в советский период. Однако отсутствие частной собственности на землю в СССР и платежей за пользование землей не стимулировало данного направления исследований. Поэтому проводившиеся работы носили, скорее, теоретический, нежели практический характер. Непризнание советским государством такой категории, как стоимость земель, не стимулировало совершенствования методологии их оценки, а также повышения эффективности использования данной категории земель в результате практического применения цены земли в процессе управления земельными ресурсами. Исследования того времени, как правило, касались проблем перспективного развития городов. Лишь ограниченный круг исследователей продолжал развивать тему оценки земель в том или ином виде. Эти исследования акцентировали внимание на выполнении функционально-градостроительного анализа территорий поселений для целей эффективного их использования при разработке градостроительной документации. Можно сказать, что эти авторы подготовили благоприятную почву для успешной работы по проблеме оценки земель поселений, возникшей в связи с введением в действие вышеупомянутого Закона. В этих работах были установлены основные направления исследования факторов, формирующих ценность земель поселений, а именно последовательность и порядок проведения «комплексной градостроительной оценки земель поселений». Разработанная методология во многом напоминает исследования зарубежных авторов начала и середины XX в. Принципиальная разница в исследованиях зарубежных и отечественных авторов состояла лишь в выражении конечного результата: у зарубежных авторов — цена земли, у советских — время, затрачиваемое на получение необходимых услуг, и затраты в денежном выражении на создание комплекса этих услуг (т. е. затрат на устройство социальной, транспортной и инженерной инфраструктур).

В 80-х годах XX в. с появлением электронных вычислительных машин, западные исследователи и практики перешли к массовой оценке земель с использованием рыночных данных. Регрессионный анализ позволял рассчитывать стоимости земель, базируются на анализе рыночной статистики. Это значительно упрощало оценочные модели. Однако полученные результаты охватывали лишь территории, на которых можно было найти определенное число сделок по купле/продаже или аренде земельной собственности. Если таковых не было, то и оценка таких территорий в большинстве стран не проводилась.

Принятие Закона РФ «О плате за землю» стимулировало отечественных специалистов на продолжение исследований, направленных на массовую оценку земель городских поселений. Закон : устанавливал среднюю по городу ставку земельного налога, которую следовало дифференцировать по территории города органами местного самоуправления в соответствии с зонами градостроительной ценности. Зоны градостроительной ценности устанавливались на основе выполненных ранее комплексной экономической оценки городской территории и генеральных планов городов. При отсутствии комплексной экономической оценки городской территории Закон рекомендовал выполнение работ по дифференциации ставок земельного налога в результате экспертной оценки, учитывающей набор ценообразующих факторов, установленный Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. № 112 «Порядок определения ставок земельного налога и нормативной цены земли».

С этого момента исследования, связанные с оценкой городских земель, стали более актуальными.

Некоторые авторы пошли по пути прямого переноса опыта массовой оценки недвижимости, принятой в США. При этом для оценки земель городов было использовано привезенное американскими экспертами программное обеспечение. Однако оно не учитывало условий российского рынка земли середины 90-х годов XX в. и не оказалось готовым к выполнению задачи.

Методики массовой оценки городских земель для целей налогообложения, применявшиеся в 1992 — 2000 гг., при выполнении поставленной Законом РФ «О плате за землю» задачи дифференциации земельного налога и арендной платы, в большинстве своем использовали экспертно-аналитические методы оценки.

В первой половине 90-х годов во многих городах предусматривалось зонирование с использованием ценовых зон, очень крупных по занимаемой площади. Достаточно сказать, что Москва в пределах МКАД была поделена на 40 территориально-экономических зон, Казань — на пять зон, а в ряде крупных городов насчитывалось лишь по одной зоне. К середине 90-х годов положение меняется. На смену столь крупному ценовому зонированию приходит зонирование мозаичное: в Москве появляются подзоны повышенной ценности, Казань насчитывает около 40 ценовых зон и т. д.

С развитием рынка недвижимости все более очевидным становится то, что следует использовать анализ рыночных данных при массовой оценке земель. С принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, стала ясной необходимость проведения массовой оценки с использованием рыночной статистики и современной вычислительной техники.

25 августа 1999 г. Правительство РФ принимает Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», а 8 апреля 2000 г. Постановлением № 316 утверждает Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. С этого момента начинается новый этап в экономической оценке земель Российской Федерации.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий. По сельскохозяйственным угодьям кадастровая стоимость земель определяется на основе расчетного рентного дохода, как сумма годового дифференциального и абсолютного рентного доходов, который рассчитывается по показателям плодородия и технологических свойств почвы, а также с учетом местоположения оцениваемых угодий.

На первом этапе определяется удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по каждому субъекту РФ.

На втором этапе определяется удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в среднем по административным районам субъекта Федерации, затем в среднем по округам, и завершается оценка определением удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий каждого землепользователя. Объекты кадастровой оценки группируются в границах бывших колхозов и совхозов до их реформирования, по которым оформлялись материалы почвенных обследований и проводилась внутрихозяйственная оценка земель.

Схема выполнения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации такова. Вначале проводятся подготовительные работы. Они включают в себя:

1. Составление списка и схемы размещения бывших хозяйств и объектов кадастровой оценки. На схематическую карту административного района наносятся границы и кадастровые номера землевладений (землепользований) в составе бывших хозяйств.

2. Сбор, анализ и подготовку исходной земельно-учетной и первичной земельно-оценочной информации по объектам кадастровой оценки.

Затем создается база данных и рассчитываются интегральные показатели объектов кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению.

3. Определение интегрального показателя плодородия почв объекта кадастровой оценки.

4. Определение интегрального показателя технологических свойств объекта кадастровой оценки. К технологическим свойствам относятся: энергоемкость почв; контурность полей (рабочих участков) — размер, конфигурация и их изрезанность препятствиями при механизированной обработке; внутрихозяйственная удаленность полей; рельеф и каменистость угодий; высота над уровнем моря (для горных и предгорных зон).

5. Определение интегрального показателя местоположения объекта кадастровой оценки.

И, наконец, рассчитываются показатели кадастровой оценки земель: расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости для каждого землепользователя.

Кадастровая оценка земель лесного фонда. Кадастровая стоимость по лесным землям определяется так же, как и сельскохозяйственных угодий, на основе капитализации расчетного рентного дохода. При проведении государственной Кадастровой оценки лесных земель определяются показатели базовой продуктивности в натуральном и стоимостном выражении, оценочные затраты, цена производства древесины.

Оценочные зоны включают административно-территориальные образования или их группы. Границы оценочных зон совпадают с границами субъектов Российской Федерации или административных районов, входящих в субъект Российской Федерации.

Математический аппарат, применяемый в методике, — факторный анализ и кластеризация, которые реализуются на основе специализированного программного обеспечения в результате использования метода главных компонент и метода дендрограмм.

Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры используемой модели, определить число новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта. В основу процедуры кластеризации положена предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности.

Использование метода главных компонент при количественном описании объектов государственной кадастровой оценки земель позволяет при статистическом анализе ограничиться выделенными сжатыми факторами. Так, при множественном регрессионном анализе вместо большого набора показателей X_lr X₂,..., X_m рассматривается гораздо меньший набор факторов (главных компонент), не коррелирующих друг с другом. Критерием для отбора анализируемых факторов (главных компонент) является величина коэффициента дисперсии. Для последующего рассмотрения оставляются те факторы, для которых дисперсия больше единицы, остальные факторы выбраковываются.

Ко второй группе относятся земельные участки производственных, административных зданий, строений, сооружений. Кадастровая оценка этой группы земельных участков осуществляется с использованием тех же принципов, что и оценка земель поселений.. Определение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков группы возможно двумя путями.

Первый путь используется, если информации о рыночных ценах или рыночных стоимостях земельных участков достаточно (более, чем факторов кластеризации), то в уравнение связи между рыночной ценой (стоимостью) земельного участка и факторами кластеризации подставляются индивидуальные характеристики земельного участка, определенные в зависимости от факторов кластеризации.

1. 
   Второй путь выбирается в случае, если нет достаточного объема рыночной информации (менее, чем факторов кластеризации).
   

К третьей группе относятся земельные участки объектов дорожного сервиса на полосах отвода автомобильных дорог. Их кадастровая оценка выполняется в следующей последовательности:

• 
  составляется перечень земельных участков группы;
  
• 
  выполняется кластеризация земельных участков;
  
• 
  определяется эталонный земельный участок для каждого кластера земельных участков группы. Эталонный земельный участок это земельный участок, обладающий с учетом факторов кластери-да средними или наиболее типичными характеристиками; — рассчитывается рыночная стоимость эталонных земельных участков в соответствии рекомендованными методами оценки ночной стоимости земельных участков;
  

определяется кадастровая стоимость земельных участков.

К четвертой группе относятся земельные участки для разработки полезных ископаемых, сооружений и объектов энергетики, железнодорожных путей, автомобильных дорог, трубопроводов, подземных и воздушных линий связи, наземных сооружений и инфракструктуры, спутниковой связи.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков этой группы определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков категории. К пятой группе относятся земельные участки предприятий связи, объектов железнодорожного и автомобильного транспорта, объектов морского, внутреннего водного транспорта, охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон. Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков этой группы определяется исходя из средних для административного района значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения второй группы.

К шестой группе относятся земельные участки организаций, учреждений, объектов Вооруженных Сил РФ, для создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах, иного специального назначения.

.Анализ системы кадастровой оценки недвижимости в России. В странах с переходной экономикой, к которым относится и Российская Федерация, оценка недвижимости и имущества становится все более важной для функционирования рынка недвижимости;

• 
  оценка имущества — необходимое основание для ипотечного кредитования, которое вводится в соответствии с законодательством и таким образом, будет иметь серьезное воздействие на рынок недвижимости;
  
• 
  для медленно развивающегося страхового рынка очень важно иметь основание для оценки в целях установления страховых стоимостей недвижимости и рассчитывать соответствующие страховые взносы;
  

— оценка имущества, выполняемая на муниципальном уровне— важный инструмент управления местными бюджетами.

Введенный в действие в 2000 г. Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» устанавливает единую систему земельного кадастра и определяет основание для идентификации земельных участков, что обеспечивает управление инвентаризацией земельных объектов через определенные функции и структуру Федеральной службы земельного кадастра России и его учреждений на местах — земельных комитетов. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (вступил в действие с января 2000 г.) определил процедуры для регистрации прав собственности через учреждения по регистрации прав Министерства юстиции РФ. Принятый в 2001 г. Земельный кодекс РФ устранил последние препятствия для реализации прав собственности на недвижимость и операций с ней.

Некоторые неудовлетворительные условия при осуществлении операций с недвижимостью все еще остаются из-за прошлого, теперь устаревшего, понимания концепции земли: земельные участки и сооружения учитываются по-разному при их инвентаризации, учете и установлении имущественных прав. Земля находится в компетенции земельных комитетов (в рамках структуры Росземкадастра), здания/сооружения находятся в компетенции (муниципальных) агентств бюро технической инвентаризации. Таким образом, принцип «земля определяет права» не был до сих пор осуществлен, хотя в настоящее время предпринимаются некоторые шаги для того, чтобы реализовать это в ближайшем будущем.

Концепция собственности и следующие из нее операции, такие, как купля и продажа, налогообложение и ипотека, делают необходимым определение стоимости недвижимого имущества. Со временем мировой оценочной практикой были разработаны эмпирические правила, которые сейчас рассматриваются как руководящие принципы оценки, используемые профессиональными оценщиками. Эти же принципы приняты в практике оценочной деятельности Российской Федерации. Наиболее эффективное использование недвижимости становится неотъемлемым принципом ее оценки, который наряду с другими принципами также принят российской оценочной практикой.

Стоимость недвижимости формируется под воздействием таких категорий, как полезность, т. е. способность удовлетворить определенные потребности того, кто обладает ею. Дефицитность (ограниченность), т. е. относительная доступность; платежеспособный спрос; неограниченная переносимость стоимости. В рыночной экономике спрос и предложение значительно влияют на рыночную цену недвижимости. На стоимость недвижимости влияют различные силы, действующие на рынке недвижимости. К ним относятся: физические (воздействие окружающей среды), экономические, социальные и административные (правительственные) силы.

Наука и практика оценки стоимости недвижимости в Российской Федерации используют три подхода к оценке недвижимости, принятые мировым оценочным сообществом: сравнительный, доходный и затратный.

Когда необходимо оценить большое количество объектов недвижимости (главным образом для целей налогообложения), выполнение индивидуальной оценки становится сложным и дорогостоящим. Для определения стоимости большого количества объектов недвижимости используется концепция массовой оценки.

Процесс массовой оценки, характерный для большинства стран, может быть описан следующим образом:

• 
  проводится обзор реальных сделок по недвижимости (сделки купли-продажи) и данные (включающие тип и качественные характеристики объекта, размер, местоположение, предполагаемая цена продажи) поступают в систему;
  
• 
  с использованием программного обеспечения исходные данные моделируются в целях установления зависимости от местоположения, и таким образом устанавливается система относительных коэффициентов, которые могут быть визуализированы с помощью ГИС;
  

• 
  на выходе системы генерируются три взаимосвязанных величины
  

В глобальной схеме развития концепции массовой оценки Росземкадастр и разработчики методик и программного обеспечения следовали положениям учения доктора Джозефа К. Эккерта, известного международного эксперта в области теории оценки и систем массовой оценки. Поэтому в методиках кадастровой оценки земель, которые применяются в России, много общего с методиками большинства рассмотренных выше стран.