Чтобы недвижимость имела стоимость, необходимо присутст­вие нескольких атрибутов:

1. 
   полезность, т. е. возможность удовлетворения потребностей и желаний людей за счет предоставления крова, невмешательства в частную жизнь или обеспечения дохода;
   
2. 
   эффективный (платежеспособный) спрос на услуги и удобства, которые производит недвижимость;
   
3. 
   относительная нехватка (дефицит), т. е. предложение должно быть ограничено относительно спроса;
   
4. 
   возможность относительно свободной передачи прав владения или пользования от одного лица к другому;
   
5. 
   недвижимость должна находиться в юридической среде и в условиях стабильности и порядка. Инвесторы не должны нести убытки от юридической и политической неопределенности.
   

- текущая стоимость будущих прав на доход и удобства, созда-емых собственностью.

Для последующего рассмотрения методов оценки рыночной рримости необходимо сделать ряд допущений.

1. 
   Продавцы и покупатели недвижимости ведут себя как разумные люди, обладая необходимой, но не полной информацией.
   
2. 
   . Продавцы и покупатели действуют на конкурентной основе и, исходя из своих интересов с целью максимизации собственных доходов.
   

4. У продавцов и покупателей имеется мотивация действовать з излишнего давления. Это означает, что выставленная на торги недвижимость продается в течение разумного периода времени.Таким образом, вынужденная продажа или продажа после длительного времени нахождения на рынке явлется нетипичной.

5. Платежи осуществляются деньгами или денежным эквивалентом в соответствии с рыночными стандартами, т. е. покупатель использует финансовые условия, характерные для местного рынка.

Рыночная стоимость не обязательно равна рыночной цене. В частности, в условиях реальных рыночных сделок рыночная стои­мость может превышать рыночную цену, может быть меньше ры­ночной цены или может быть равной ей. Рыночная цена — это сумма, являющаяся результатом торговли продавца и покупателя в условиях менее совершенного рынка. Рыночная цена — это исторический факт.

Рыночная стоимость может превышать затраты на недвижимость, быть меньше их или быть равной затратам. В данном контексте термин «затраты» означает капитальные затраты, включая накладные расходы и расходы по финансированию, затраты на оплату труда, материалов, руководства, а также прибыль, необходимую для создания полезной недвижимости.

Процесс оценки. Существует несколько элементов, или шагов, которые составляют то, что профессиональные оценщики называют основой процесса оценки.

1. 
   Задание на оценку должно быть согласовано оценщиком и органом систем оценки недвижимости и налогообложения, в некоторых странах мира - владельцем или агентом владельца для того, чтобы анализ и выводы были направлены на выработку решения и соответствующих действий.
   
2. 
   Далее необходимо оценить масштаб, характер и объем работ,
   

3. 
   В соответствии с планом оценки следует собрать и проанализировать, физические, экологические, демографические, социальные и экономические данные на национальном, региональном и локальном уровнях. ;
   
4. 
   В целях рыночной оценки недвижимость должна оцениваться с точки зрения наиболее эффективного использования. Принцип расстроен на основе простой логики, т. е. благоразумный владелец В своих интересах будет использовать недвижимость для достижения наивысшей текущей стоимости или доходности. И именно эта стоимость является наиболее важной для принятия любого решения относительно недвижимости. Анализ наиболее эффективного использования должен проводиться для двух случаев: отдельно для участка, как если бы он был незастроенный и как для застроенного.
   
5. 
   Применение сравнительного, доходного и затратного подходов для оценки стоимости.
   
6. 
   Согласование — процесс устранения различий в стоимости, полученной разными подходами. Согласование включает оценку и сравнение показателей стоимости в соответствии с качеством имеющихся данных, адекватность подхода типу анализируемой собственности и предполагаемую стоимость. Согласование — это анализ и оценка, а не просто средняя величина стоимостных показателей.
   

Оценка приносящей доход собственности включает оценку рыночной и инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость базируется на нейтральных, беспристрастных рыночных данных и предположениях (допущениях), а инвестиционная — зависит от данных и предположений, носящих личный и субъективный характер. Рыночная и инвестиционная стоимость могут совпадать, если данные и предположения конкретного инвестора совпадают

В рамках доходного подхода для оценки, приносящей доход собственности используется метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор соотносит общий годовой доход с рыночной стоимостью. Основными шагами при использовании метода валового рентного мультипликатора являются:

1. 
   установление валового годового рыночного дохода от оцениваемой собственности;
   
2. 
   получение валового рентного мультипликатора на основе анализа рынка;
   
3. 
   применение валового рентного мультипликатора к оцениваемой собственности для оценки ее рыночной стоимости.
   

Метод прямого сравнительного анализа продаж включает четыре основных шага:

1. 
   сбор данных о продажах сопоставимой собственности;
   
2. 
   выбор единиц сравнения и проведение необходимых расчетов;
   
3. 
   внесение поправок в продажные цены с учетом специфики оцениваемой собственности;
   
4. 
   определение рыночной стоимости оцениваемой собственности. Сбор данных о сопоставимых продажах связан с выявлением сопоставимой недавно проданной недвижимости (объектов), характеризующейся аналогичным наиболее эффективным использованием. Сопоставимые объекты должны быть относительно похожими на оцениваемую недвижимость по размеру, дизайну, типу строительства, физическим условиям и местоположению. На активном рынке жилья для выявления сопоставимых объектов систем оценки недвижимости и налогообложения некоторых странах мира базируются данные о проданных за последние три месяца объектах.
   

категорий:

• 
  права на недвижимость;
  
• 
  условия финансирования;
  
• 
  условия продажи;
  
• 
  рыночные условия (время продажи);
  
• 
  местоположение;
  
• 
  физические характеристики;
  
• 
  экономические характеристики;
  
• 
  вид использования;
  
• 
  компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
  

Теперь сравним оцениваемый объект с сопоставимыми объектами. В случае, когда недвижимость была продана с сервитутом, стоимость отражает права на объект с учетом возможности постройки большего дома. Отметив это, логично предположить, что оцениваемый объект в нашем примере должен быть продан по цене выше сопоставимых объектов при прочих равных условиях. Поэтому крайне важно внести поправки на различия в правах на недвижимость.

op систем оценки недвижимости и налогообложения которых странах мира

для корректирования, которое необходимо для учета различия в размере, возрасте, состоянии, числе комнат и туалетов, или отсутствия гаража или навеса для машины и его размеры наличия или отсутствия особых характеристик (камин, кондиционер или бассейн).

Период использования. Различия в наиболее эффективном виде использования сопоставимых и оцениваемых объектов может причиной различий в цене сделок. Например, участок свободной земли, в соответствии с территориальным зонированием предназначенный для жилищного использования, но который покупается, для целей коммерческого использования может, продан по цене выше рыночного уровня цен участков для личного использования. Покупатели также могут больше доплатить за квартирный комплекс, купленный для превращения в кондоминиумы.

Обычно корректирование различий, касающихся наиболее эффективного вида использования, довольно сложно, поэтому по возможности нужно избегать сопоставления объектов, заметно дающихся по этому компоненту.

.зриалы, дизайн и планировка, но полезность должна быть такой. Второй путь — затраты на воспроизводство связаны с ответом вопрос: сколько будет стоить строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов и включая все недостатки. Любой из этих методов может использоваться в оценке затрат на новое здание, но большинство клиентов отдает предпочтение методу затрат на воспроизводство, что зачастую связано с реакцией на решения суда, поскольку метод основан на характеристике физической структуры. С другой стороны, оценщики предпочитают метод затрат на замещение, поскольку он опирается на принципы полезности, а не на характеристики физической структуры и несколько более прост в использовании. Недвижимость занимает ведущее место в США в отношении реального богатства. На нее приходится около 70% материального богатства США. Очевидно, что часто инвестиционный портфель составляют акции, облигации и закладные, но значительная часть стоимости акций и облигаций в действительности отражает заявку на приносящую доход недвижимость. И общий объем неоплаченных ипотечных кредитов, представляющих прямую заявку на недвижимость, приближается по размеру к государственному долгу. Примерно 55% общего материального богатства (или около 9 трл долл.) приходится на жилую недвижимость и примерно 15% (или приблизительно 2,4 трл) — на нежилую недвижимость (включающую розничную торговлю, офисы, складские помещения и производственные здания). Государственные земли составляют 39% всей земли США. Грубая оценка стоимости государственных земель (не включая права на минеральные ресурсы) превышает 175 млрд. долл. Стоимость государственных земель имеет тенденцию к занижению, поскольку общественная собственность не так часто поступает в продажу или оценивается для целей налогообложения.

Основные принципы земельного налогообложения: налогообложение собственности и налогообложение доходов.

Местные органы власти выполняют большую часть функций по обеспечению услуг. Вкусы и предпочтения различаются между людьми и населенными пунктами, а преимущества системы социального обеспечения могут быть реализованы, если потребители имеют возможность выбора уровня и структуры услуг, которые наилучшим образом отвечают их потребностям.

Для того чтобы выбор потребителей был эффективным, услуги Должны отражать экономические затраты на альтернативные

уровни потребления. Это требование ограничивает выбор источников доходов, находящихся в распоряжении муниципальных органов власти. Муниципальные доходы должны функционировать не только как средство для привлечения фондов, но и как цена муниципальных услуг.

Для некоторых услуг это требование может быть осуществлено через платежи пользователей. Однако есть случаи, когда стремление сделать муниципальные услуги более рациональными за счет платы потребителей не является практически осуществимым (оправданным). Например, взимание платы за использование перегруженных дорог.

Опора на плату пользователей может также привести к неэффективным уровням обеспечения услуг, поскольку некоторые муниципальные услуги имеют характер «общественного товара». Примером является уборка твердого мусора. Хотя некоторые преимущества уборки мусора получают непосредственно отдельные клиенты, безопасная уборка мусора имеет более широкое позитивное влияние на общественное здравоохранение. Если бы уровень услуг был ограничен только теми, за которые индивидуальные клиенты готовы заплатить в форме пользовательской платы, то эти услуги были бы недостаточны. Ни один из индивидуальных клиентов не заинтересован в оплате более широких услуг по общественному здравоохранению, но всем было бы лучше, если бы эти услуги были бы предоставлены.

Эти услуги должны финансироваться за счет налогов. Но налоги также могут функционировать как цены, используемые местной политической системой для принятия эффективных решений в области потребления тогда, когда природа услуг не позволяет индивидуальным потребителям принимать эффективные решения самим.

Результат зависит как от реакции местных органов власти, так и от природы муниципального налога. Если налог должен функционировать как цена, то он должен обладать определенными характеристиками. Это должен быть льготный налог, т. е. налог, фактическое распределение бремени которого соответствует распределению преимуществ услуг, которые он финансирует. Это основной аргумент в пользу налога на собственность. Хотя ни один налог не выполняет идеально своей роли, поимущественный налог является наиболее эффективным по сравнению с альтернативными налогами.

Норвегия является одной из стран мира с самыми высокими нормами субсидирования сельского хозяйства. Эквивалент субсидий для производителя составляет примерно 70% (около 70% доходов в ценах производителя субсидируется, включая таможенную защиту от иностранной конкуренции, 25% от рыночной цене. Правительство многие годы пытается ликвидировать эту высокую норму субсидирования, растворяющуюся в высокой стоимости земли. Для этого используются такие средства, как максимальная цена земли; тестирование при предоставлении покупателю права на землю. От него требуются наличие профессиональной подготовки или опыта работы в сельском или лесном хозяйстве, убедительное доказательство «желания быть фермером», а не стремления получать прибыль и т. д. Несмотря на предпринимаемые меры, в стране почти не существует регулирования договоров об аренде сельскохозяйственных земель. Требуется только, Чтобы при заключении этих договоров на срок более десяти лет имелось соответствующее разрешение. Лесные земли не могут арендоваться вообще. Несмотря на существующие ограничения, примерно 25% фермерской земли в Норвегии арендуется на основании устных и краткосрочных договоров, сроком на год или несколько лет. Не существует и максимальной цены для аренды.

Аренда ферм в целом, вместе с постройками, относительно редкое явление.

Норвежский рынок земли нельзя назвать активно действующим.

Двумя главными мерами ценности земли являются рыночная стоимость и стоимость использования. Рыночная стоимость представляет собой сумму в денежном выражении, которую можно получить при обычной рыночной сделке. Стоимость использования — это стоимость земли для реального или потенциального пользователя.

Не существует «проверенного» способа установления стоимости использования, поскольку она сильно зависит от процентной ставки, которую трудно определить точно. На активно действующем рынке рыночная стоимость ближе всего к стоимости использования, поэтому она чаще всего является основным видом стоимости для большинства оценок. Здесь также осуществляются сделки с объектами, аналогичными оцениваемому объекту, и в этой ситуации наиболее подходящим будет метод сравнения продаж. В любом случае оценщику для сравнения необходима самая полная информация обо всех факторах, влияющих на рыночную стоимость. Характеристики эти могут быть самыми различными для разных типов объектов и варьировать от рынка к рынку. Среди них наиболее важным почти всегда является местоположение объекта, а также площадь и возраст здания, площадь фермерской земли, объем древесины, квота на молоко (если таковая имеется) и т. д. Опытный брокер или оценщик обязательно должен знать, какие факторы являются определяющими для конкретного рынка.

В рыночной экономике наиболее эффективное использование во многих случаях определяется системой планирования, которая исключает другие виды использования. В Норвегии планы определяют использование всех земель: для сельского хозяйства, жилищного строительства, транспорта и т. д. В некоторых случаях можно ожидать перемены вида использования: например, сельскохозяйственной земли в землю для жилья. Если это так, то оценщик должен определить, когда изменение вида использования произойдет вероятнее всего.

Наиболее подходящий метод определения самого эффективного использования (когда это не ясно из системы планирования) земли состоит в том, чтобы вычислить стоимость использования земли в альтернативных вариантах.

При объединении земель имущество оценивается специальным Судом, который обычно состоит из одного профессионального судьи и двух других участников суда с опытом работы в области оценки.

Максимальная цена при рыночной сделке с фермами определяется государственными чиновниками, а окончательное решение принимается политическим комитетом округа. В связи с этим покупатель часто вынужден нанимать частного оценщика, чтобы доказать, что «правильная» цена ниже максимальной. При определении цены фермерской недвижимости отдельно оценивается стоимость каждого элемента фермы: сельскохозяйственных угодий, лесных земель, зданий, прав на охоту и рыболовство, сервитутов и т. д.

Сельскохозяйственные и лесные земли оценивают методом капитализации дохода. Чистый доход, который получают от земли, определяют как остаток: все затраты, кроме стоимости земли, вычитают из валового дохода для того конкретного элемента фермы, который оценивают. Для вычисления используется стандартная процедура. Например, сельскохозяйственные угодья оцениваются или как зерновое поле, или как выгон. Затем вычисляется средняя, а не предельная стоимость, даже если продается или покупается лишь небольшая часть фермы. Вычисления проводятся по ценам на момент оценки.

Норма капитализации устанавливается государством, и время от времени корректируется. В настоящее время она составляет 7%, и поскольку доходы за год вычисляются в фиксированных значениях, то эта норма капитализации является реальной процентной ставкой (номинальная ставка за вычетом инфляции). Однако норма капитализации 7% приводит к низкой стоимости некоторых видов недвижимости, в частности, молодых лесов, что вызывает энергичные протесты, особенно со стороны владельцев лесов и ученых-лесоводов. Правительством страны рассматривается вопрос о возможном сокращении нормы капитализации для лесных земель.

Стоимость построек (включая дом фермера) оценивается по методу замещения, и в зависимости от полезности постройки для данной конкретной фермы проводится соответствующее корректирование расчетов. Вычисления эти не просты, поскольку невозможно точно определить размеры вычетов, что создает проблемы, особенно для старых построек. Сравнительно новые постройки в свою очередь сталкиваются с другой проблемой, которая заключается в том, что вычисленная стоимость может оказаться слишком высокой, и хозяйство будет не способно оплатить расходы на новую постройку.

При экспроприации недвижимости оценка проводится судом в составе четырех человек, имеющих некоторый опыт в области оценки, и одного профессионального судьи. Этот же суд может оценивать имущество при споре за наследство или в ситуации использования «права одел» (ситуации выкупа семьей). В некоторых случаях для большей уверенности в своей правоте проводится экспертная оценка или экономическая оценка собственности.

В случае экспроприации недвижимости ее владельцы имеют конституционное право на справедливую компенсацию. Если же право собственности ограничивается (сокращаются возможности использования для владельца), но не в пользу другого лица, то владелец не имеет право на компенсацию, за исключением случаев, когда экономические последствия для владельца слишком значительные. Мероприятия по планированию землепользования или общему регулированию (например, реализация общих правил лесоводства или сельскохозяйственной деятельности) не приводят к появлению права на компенсацию. Так, в 1960-х годах принятие всеобщего запрещения на строительство ближе 100 м от уровня воды не предусматривало получения собственниками какой-либо компенсации

Норма капитализации варьируется примерно от 7% в центральных районах до 10—15% или более в отдаленных районах. Норма капитализации основывается на сравнении с сопоставимыми рыночными сделками в различных районах.

«Стандартная» промышленная недвижимость может оцениваться таким же образом, как офисы и магазины розничной торговли.

Для специализированных объектов недвижимости часто отсутствуют альтернативные виды использования, поэтому трудно оценить какую-либо рыночную арендную плату для такой недвижимости. В этом случае может быть использован метод стоимости замещения, (этот метод устанавливает максимальную стоимость).

Альтернативным или дополнительным подходом может быть использование метода оценки доходов для имитации арендной платы: вычисление остаточного валового дохода с учетом всех затрат (и нормальной прибыли), кроме арендной платы, показывает максимальную арендную плату, которая может выплачиваться. Эта арендная плата затем может быть капитализирована с помощью метода капитализации дохода. Если эта процедура дает более низкую стоимость, чем значение стоимости замещения, эта более низкая стоимость выбирается в качестве стоимости недвижимости. Неосвоенная недвижимость обычно оценивается по методу остатка: вычисляется рыночная стоимость полного освоения, и вычитаются оценочные затраты на освоение, включая нормальные прибыли (но исключая стоимость земли). В этом случае остаток показывает максимальную стоимость земли.

В Норвегии не применяется разделение на зоны для оценки земель ни при обычной оценке, ни при оценке для налогообложения. Для районов невозможно вывести никаких «стандартизированных» значений стоимости земли; каждый участок земли оценивается отдельно в соответствии с экономическими доходами, которые могут быть получены от этого участка.

Оценка фермы для других целей, таких, как экспроприация или объединение земель, обычно проводится по методу капитализации дохода для каждого элемента. Если должны оцениваться здания (что редко необходимо при объединении земель), то применяется метод стоимости замещения. В некоторых случаях метод стоимости замещения используется при объединении земель. В некоторых случаях применяются методы стандартизированных оценок доходов. Особенно часто они используются для оценки лесных земель при экспроприации и объединении земель.

Разработано множество компьютерных моделей оценки лесов, от простой помощи в компьютерном суммировании по стандартизированным системам до полных моделей, включая модель имитирования прироста древесины, множество экономичных возможностей ввода данных и т. д. Такие модели редко применяются для практической оценки; они служат в основном для целей науки оценка минеральных ресурсов в Норвегии проводится редко.

когда она выполняется в случае экспроприации. Для оценки используется та же методика, что и для не возобновляемых ресурсов были на единицу продукции оцениваются на основе остаточного принципа, «чистая» настоящая стоимость ресурсов вычисляется на основе вероятной схемы добычи.

В Норвегии жилье и дачи подлежат прямому налогообложению, двумя различными способами: с помощью общего налога на частное состояние, налогообложения чистой арендной платы за имущество и муниципального налога со стоимости земли.

База налогообложения частных домов, дач и ферм в Норвегии. Общего налога на частное состояние и для чистой арендной платы за имущество составляет примерно 20 — 30% рыночной стоимости в среднем. Точного правила определения этой базы не существует.

Базой налогообложения для налога на стоимость земли обычно служит рыночная стоимость, но многие муниципалитеты предпочитают оценивать стоимость как процент от рыночной стоимости, например, 75% или 30%.

Для базы налогообложения лесных земель используется специальный метод: средний годовой доход вычисляется стандартными методами, и затем чистый доход капитализируется по норме 12,5%. Такая же процедура используется для вычисления стоимости охотничьих угодий, где стоимость разрешения на охоту объявляется правительством каждый год.

Налог на частное состояние соответствует чистому состоянию,

т. е. общему состоянию с учетом долгов. Многие другие инвестиции, например банковские депозиты и акции крупных компаний, оцениваются по их полной рыночной стоимости.

Дома для жилья на фермах облагаются налогом иным образом. Общая арендная плата (обычно небольшая) рассматривается как Доходы фермы, и затраты на содержание могут вычитаться из общих доходов фермы. Чистым эффектом обычно является низкий Чистый доход на жилые дома ферм, а иногда и нулевой налог. Общие доходы от этого налога составляют приблизительно 1,4 млрд. норвежских крон (1996).

Налог на имущество является муниципальным и взимается только в сельских и промышленных районах и на электростанциях.

Ставка налога может колебаться от 0,2 до 0,7% от базы налогообложения.

Наиболее важными формами регулирования землепользования являются городское и сельское планирование, зонирование и регулирование строительства. Регулирование строительства касается проблем: где строить, что строить и как контролировать действующие стандарты качества работ. Планирование землепользования является общеприменимым для всей территории Норвегии, в различных формах и с различной степенью детального регулирования и правовых последствий. Оно базируется на национальном законодательстве и стандартах. Муниципальные власти играют важнейшую роль в этой деятельности. В сельских районах, особенно в лесных и горных зонах, упор делается на сохранение ландшафта и природы. В стране принято, чтобы органы управления на национальном, региональном и местном уровнях имели не только права, но и обязанности по регулированию землепользования.

Регулирование землевладения наиболее часто применяется к сельским районам, фермерским и лесным участкам. Оно заключается в следующем: чтобы купить ферму, покупатель должен иметь на это разрешение от местного органа власти и обязательно поселиться (жить) на ферме в течение пяти лет. Цель этого состоит в поощрении местного населения к фермерской деятельности. При этом цены удерживаются благодаря поддержке экономики хозяйств активных фермеров и предотвращению спекуляции фермерской землей.

В Норвегии существует много владельцев недвижимости. Размер и стоимость недвижимости могут сравнительно неравномерно распределяться между различными индивидуумами и сегментами общества, но важно то, что огромная часть населения страны обладает собственностью. Это должно приниматься во внимание при рассмотрении вопросов налогообложения собственности.